ART. 14 bis NORME GENERALI SUI COMPARTI PEREQUATIVI

Il Piano Regolatore Generale, al fine di:

- acquisire gli spazi pubblici previsti dallo strumento urbanistico vigente e, in particolare, il parco del castello, necessari per garantire una dotazione adeguata di aree per servizi sociali;

- completare il Parco fluviale del torrente Sangone e realizzare il progetto di rete ecologica comunale, finalizzati a valorizzare gli aspetti ecologici e il paesaggio urbano, anche grazie al collegamento garantito con una rete di piste ciclabili;

- perequare i vantaggi e gli svantaggi economici fra i proprietari degli immobili e gli operatori degli interventi;

individua due macrocomparti perequativi residenziali (Nord e Sud), riguardanti parti del territorio anche non contigue, suddivisi in sette sottocomparti, comprendenti parti del territorio interessate da nuovi insediamenti, nei quali il rilascio dei permessi di costruire è subordinato alla preventiva formazione di strumento urbanistico esecutivo di iniziativa privata esteso all’intero sottocomparto.

Il P.R.G. prevede, altresì, un comparto perequativo industriale denominato ZI4 disciplinato dalla scheda specifica allegata alle presenti norme.

Il Piano Esecutivo Convenzionato (P.E.C.) è soggetto alle seguenti condizioni:

- l’attuazione è disciplinata dagli artt. 43, 44 e 45 della L.R. n. 56/77 per quanto attiene alle procedure di formazione ed ai contenuti convenzionali e dall’art. 39 per quanto riguarda gli elaborati;

- i proprietari, singoli o associati, che, in base al reddito imponibile catastale, rappresentino almeno i due terzi del valore degli immobili interessati dal piano esecutivo, ai sensi dell’art. 43 della L.R. 56/1977 e s.m.i., possono presentare al Comune progetti di piani esecutivi, con l’impegno di attuarli, anche per parti;

- per la formazione della capacità edificatoria fondiaria prevista dal PRG per ciascun sottocomparto perequativo residenziale e per il comparto industriale, il richiedente, oltre alla titolarità dell’area di intervento, dovrà dimostrare la titolarità delle aree (o della relativa capacità edificatoria) destinate a servizi pubblici o ad aree speciali, esterne all’area di S.U.E. e comprese nel comparto in cui ricade l’intervento, nel rispetto dei parametri di fabbricabilità stabiliti nella tabella dei comparti perequativi;

- l’area edificabile interessata dal P.E.C. deve avere l’indice fondiario, dato dalla somma dell’indice perequativo delle aree cedenti i diritti edificatori (aree per servizi e speciali) e dell’indice perequativo dell’area ricevente i diritti edificatori (superficie fondiaria), indicato nelle schede specifiche dei sottocomparti residenziali e del comparto industriale;

- il trasferimento della capacità edificatoria di spazi pubblici comporta la cessione gratuita al Comune delle relative aree di sedime; il trasferimento viene disciplinato da convenzione o con atto d’obbligo unilaterale;

- le aree di sedime degli spazi pubblici (aree per servizi e speciali), cartograficamente definite dal PRG, cedute al Comune, a titolo gratuito, prima della definizione del P.E.C. e finalizzate alla realizzazione di opere pubbliche, conservano la capacità edificatoria territoriale (indice perequativo x area) stabilita nella tabella dei comparti perequativi. Detta capacità edificatoria territoriale può essere ceduta a terzi indipendentemente dai suoli, per tutto il periodo di vigenza del PRG;

- deve prevedere, obbligatoriamente, la sistemazione delle aree per servizi ricadenti nel P.E.C.e, se richiesto specificatamente dall’Amministrazione Comunale, la sistemazione delle aree a servizi pubblici e speciali cedenti i diritti edificatori, a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, qualora il Comune non intenda provvedere direttamente alle opere relative con iscrizione nel Programma triennale dei lavori pubblici. Nel caso in cui non si possa provvedere alla sistemazione di alcune delle suddette aree in tempi ragionevolmente brevi, il Comune dovrà, compatibilmente con la dimensione delle stesse, darle in locazione o in manutenzione, per il tempo necessario affinché il Comune reperisca i soldi per la loro sistemazione, ad un imprenditore agricolo che dovrà coltivare le aree esclusivamente a prato, previa eventuale creazione di nuclei vegetazionali a cura del Comune;

- la cessione gratuita delle aree necessarie per il rispetto degli standard di cui all’art. 21 della L.R. 56/77 e per la realizzazione del parco del castello, del completamento del parco fluviale del torrente Sangone e del corridoio ecologico a ridosso del torrente Sangonetto, ma soprattutto per garantire il raggiungimento dell’indice fondiario necessario per poter edificare in ogni sottocomparto perequativo, riguarderà i sedimi e gli spazi delimitati nella cartografia della variante n. 2 al P.R.G. all’interno dei macrocomparti perequativi; pertanto il PEC sarà esteso alla parte da dismettere, anche se non contigua fisicamente, determinandosi così la possibilità di un perimetro anche non unitario del PEC stesso (“arcipelago”). La cessione potrà riguardare ulteriori spazi di arredo urbano qualora definiti dallo strumento urbanistico;

- per la cessione degli spazi pubblici esterni all’area di PEC bisognerà tener conto delle priorità stabilite dal cronoprogramma degli interventi relativi ai due macrocomparti perequativi residenziali (Nord e Sud);

- ciascuno dei sottocomparti preordinati da PEC dovrà essere comunque dotato almeno di uno standard minimo funzionale per i parcheggi pubblici nella misura stabilita dall’art. 21 della L.R. n. 56/77 e s.m.i.;

- la superficie dismessa ai sensi dei punti precedenti deve concorrere alla realizzazione dell’impianto urbanistico degli spazi pubblici e d’uso pubblico, previsti dal P.R.G. nei macrocomparti perequativi, per parti funzionalmente fruibili e prioritariamente pertinenti all’intervento oggetto dei PEC del macrocomparto;

- per le superfici destinate a verde pubblico poste all’interno dei sottocomparti preordinati a PEC, in sede di convenzione, la manutenzione verrà posta a carico dei privati per tutta la durata della convenzione stessa;

- nelle aree ove è prevista la composizione di diverse classi di destinazione, alla formazione degli spazi pubblici concorrerà ciascuna di esse secondo i rapporti stabiliti dal già citato art. 21 della L.R. 56/77.

Il PRGC inoltre prevede all’interno dell’ambito 5 i seguenti comparti attuabili mediante SUE: due comparti denominati ZI2 e ZI3, un comparto ZRU e due comparti ZT1 e ZT2.

Questi comparti, disciplinati dalle specifiche schede normative delle aree industriali e artigianali allegate alle presenti norme, perequati internamente, sono soggetti alle seguenti condizioni:

- l’attuazione dei SUE avviene mediante rapporto di copertura applicato alla fondiaria;

- per la formazione della capacità edificatoria prevista dal PRG per ciascun comparto, il richiedente, oltre alla titolarità dell’area di intervento, dovrà dimostrare la titolarità delle aree destinate a servizi pubblici previsti nel comparto in cui ricade l’intervento, nel rispetto dei parametri di fabbricabilità stabiliti nella tabella dei comparti perequativi;

- l’area edificabile interessata dal SUE ha un rapporto di copertura che si applica sulla superficie fondiaria, indicato nelle schede specifiche del comparto;

- deve prevedere, obbligatoriamente, la sistemazione delle aree per servizi ricadenti nel P.E.C. rappresentate in cartografia, nel rispetto di quanto indicato nelle rispettive schede normative;

- ciascuno dei comparti preordinati da PEC dovrà essere comunque dotato almeno di uno standard minimo funzionale per i parcheggi pubblici nella misura stabilita dall’art. 21 della L.R. n. 56/77 e s.m.i.;

- per le superfici destinate a verde pubblico poste all’interno dei comparti preordinati a PEC, in sede di convenzione, la manutenzione verrà posta a carico dei privati per tutta la durata della convenzione stessa;

Perequazione interna all’ambito industriale 5. si è ricavata una capacità edificatoria pari a circa 4.000 mq di Superficie Coperta che può essere utilizzata come premialità dai proprietari delle aree ZIC secondo le seguenti modalità:

- In aggiunta a quanto previsto nella Scheda Normativa delle aree ZIC, in deroga al parametro del Rapporto di Copertura previsto dalla Scheda ma nel rispetto delle distanze minime previste dal Piano, fino ad esaurimento della premialità sopra indicata, è ammesso un ampliamento una tantum così calcolabile:

ü 10% della superficie coperta del fabbricato esistente, in caso di realizzazione di filare alberato interno all’area urbanistica: il requisito viene soddisfatto se il filare è realizzato seguendo le disposizioni di cui all’Allegato 5 “disposizioni per la gestione del verde” delle presenti NTA;

ü 15% della superficie coperta del fabbricato esistente, in caso di aumento della riflettanza (secondo la definizione di seguito riportata del “Parametro di Riflettanza”): il requisito viene soddisfatto se il progetto migliora almeno del 15% il Parametro di Riflettanza esistente.

ü 15% della superficie coperta del fabbricato esistente in caso il progetto preveda la realizzazione del 15% di facciate verdi.

“Parametro di Riflettanza” è il rapporto tra le superfici con caratteristiche di elevata riflettanza e la superficie fondiaria del lotto.

Le superfici considerate ad elevata riflettanza, che generalmente sono composte da materiali bianchi o permeabili, devono avere almeno una delle seguenti caratteristiche:

ü ombreggiare utilizzando la vegetazione esistente o piantando elementi vegetali che forniscano ombra su superfici esterne pavimentate (includendo strade, marciapiedi, cortili, parcheggi e campi da gioco) all’interno del sito;

ü ombreggiare con pannelli solari e/o fotovoltaici per la produzione di energia rinnovabile o con altri elementi architettonici con elevato valore riflettante tipo porticati, pensiline, elementi architettonici di differenti materiali, fioriere verticali o elementi e strutture vegetali;

ü utilizzare un sistema di pavimentazione a griglia aperta con percentuale di foratura almeno pari al 50% e con vegetazione alloggiata all’interno delle celle aperte;

ü utilizzare sistemi di pavimentazione che abbiano un elevato valore di riflettanza;

ü tetti verdi.

In ogni caso le superfici che verranno previste impermeabili dovranno essere dotate di un elevato valore di riflettanza, secondo le caratteristiche descritte nel presente articolo.

Gli interventi previsti nelle aree ZI, ZRU e ZT dovranno comunque prevedere elevati valori di riflettanza, secondo le caratteristiche descritte nel presente articolo.