Art. 18 - UNITA' EDILIZIE E RELATIVI INDICI

Nelle singole aree di P.R.G.C, le presenti Norme di Attuazione disciplinano le trasformazioni, le nuove costruzioni o ricostruzioni ed i completamenti (secondo le definizioni di cui all'art. 13 della L.R. n. 56/77) di singoli edifici parzialmente o totalmente interessati dai citati interventi; quando l'edificio è tipologicamente individuabile con una propria area di pertinenza si definisce Unità edilizia (Ue) il complesso di area e volumi edilizi, ivi compresi quelli accessori per autorimesse od impianti tecnologici.

All'interno delle singole Ue possono essere individuate una o più Unita immobiliari (Ui), funzionalmente autonome.

In riferimento al 1° comma del precedente articolo, si specifica quindi gli indici riferiti all'Unita' edilizia:

18.1 - Scp = Superficie coperta (mq).

E' l'area della proiezione su un piano teorico orizzontale dello sviluppo planimetrico complessivo dell'edificio, ivi comprese le logge coperte ed i porticati, ma con esclusione degli aggetti afferenti ai balconi e alla copertura degli edifici (cornicioni);in ogni caso i balconi e le coperture con oggetto superiore a 1,30 m dovranno comunque essere computati.

18.2 - Re = Rapporto di copertura (%),

E' data dal rapporto tra la superficie coperta e la superficie fondiaria, cioè Sc/Sf.

18.3 - Sul = Superficie utile lorda (mq).

E' data dalla somma di tutte le superfici di calpestio dei piani fuori terra abitabili e dei piani seminterrati destinati a permanenza continuativa di persone, misurate:

al lordo delle murature e tramezzature e della proiezione orizzontale su ogni

piano degli elementi distributivi o funzionali verticali (vani degli impianti, degli

ascensori, delle scale, ecc..);

al netto delle logge e dei balconi, dei porticati, delle tettoie, pensiline e strutture aperte, delle sovrastrutture tecniche e altresì:

1. per edifici o porzioni di edifici a destinazione residenziale, al netto delle superfici ove esistono, destinate ad autorimessa, a deposito ed a impianti nelle seguenti misure massime:

1.1. nella tipologia edilizia plurifamiliare: mq 30 ogni unità alloggio;

1.2. nella tipologia edilizia unibifamiliare o schiera: mq 40 per destinazioni accessorie, per unità alloggio.

2, per costruzioni al servizio dell'attività agricola: al netto delle costruzioni accessorie alla conduzione dei fondi ed all'allevamento, oltreché delle superfici di cui al precedente p.to 1 ove ricorra il caso.

18.4 - Sc = Superficie complessiva (mq).

La superficie complessiva, alla quale, ai fini della determinazione del costo di costruzione dell'edificio, si applica il costo unitario a metri quadrato, e' costituita dalla somma della superficie utile abituale e dal 60% del totale delle superfici non residenziali destinate a servizi ed accessori (Snr), misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre (Sc = Su + 60% Snr). Le superfici per servizi ed accessori riguardano:

a) cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze;

b) autorimesse singole o collettive;

c) androni di ingresso e porticati liberi;

d) logge e balconi.

i porticati di cui al punto c) sono esclusi dal computo della superficie complessiva qualora gli strumenti urbanistici ne prescrivano l'uso pubblico.

18.5 - Su = Superficie utile abitabile (mq).

Per superficie utile abitabile si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge e di balconi

18.6 - H = Altezza.

E' data dalla lunghezza verticale misurata dal punto di quota più basso della linea di spiccato della parete all'intradosso del punto più alto dell'ultimo solaio di copertura di vani abitabili o alla linea di gronda del tetto se a quota più elevata. Per gli edifici prospicienti aree pubbliche il riferimento normativa e' alla quota media del marciapiedi su area pubblica; in tutti gli altri casi il riferimento e' alla quota media del piano di sistemazione definitiva del terreno circostante (da definire con il Comune), ma non necessariamente interessante tutta l'area dei lotto.

Quando il lotto prospiciente ad aree o strade pubbliche è interessato da pendenze naturali del terreno superiori ai 30, l'altezza H viene determinata in riferimento al livello medio del piano di campagna, considerato come valore medio tra il punto più basso ed il punto più alto.

L'altezza massima di un edificio non può superare i limiti fissati dal P.R.G.C. ad eccezione:

a) dei volumi tecnici (torretta ascensore, vano scala, serbatoi acqua) e delle costruzioni speciali (silos per l'agricoltura, cabine e tralicci elettrici, e simili) purché siano contenuti nei limiti strettamente indispensabili;

b) degli accessi alle parti dell'edificio totalmente o parzialmente interrate (ove

nel complesso non interessino più di metri lineari 6 di linea di spiccato) o di

quelle delimitate da intercapedine di larghezza inferiore a m 1,50.

Nel caso di edifici a gradoni o a terrazza, il computo dell'altezza deve essere riferito ai singoli blocchi separatamente, per i quali valgono i limiti fissati dal P.R.G.C.

Ai fini del rispetto delle distanze minime da altri edifici, l'altezza si misura sul prospetto che fronteggia.

18.7 - h = Altezza virtuale (ml).

Rappresenta negli edifici l'altezza di interpiano (differenza di quota fra due livelli di calpestio finiti) assunta convenzionalmente per ogni piano, o sue porzioni, come indicato al successivo articolo indipendentemente dalla sua misura effettiva.

18.8 - P.f.t. = Piani fuori terra.

Si considerano piani fuori terra quelli il cui solaio di calpestio e' anche solo in parte fuori terra; in ogni caso il numero di piani fissati per ogni zona nei quadri sinottici dei valori parametrici e' riferito ai piani fuori terra con destinazione ad abitazione o ad attività terziarie e non accessorie.

Non si considera "piano fuori terra" il piano seminterrato emergente su tutto o parte del perimetro del fabbricato per un'altezza massima non superiore a mt 1,50 calcolata all'estradosso della soletta di copertura.

Tale piano seminterrato può presentare un accesso carrabile di altezza pari all'altezza del piano stesso e di lunghezza non superiore a mt 6.

Ancorché interrati rispetto all'avvenuta sistemazione di terreno, costituiscono piani quei locali da considerare emergenti oltre mt 2,50 rispetto al preesistente piano di campagna.

Non costituisce "piano fuori terra" il sottotetto che non abbia le caratteristiche tali da essere classificato abitabile.

Il numero dei piani si calcola con riferimento al prospetto a valle.

Nei fabbricati a gradoni o a terrazza, il computo del numero massimo di piani deve essere riferito ai singoli blocchi separatamente, per i quali valgono i limiti fissati dal P.R.G.C.

I riporti di terra sono ammessi ove comportino il livellamento funzionale di tutta l'area di pertinenza del fabbricato e ove non costituiscano pregiudizio per l'eventuale utilizzazione edilizia dei terreni limitrofi o per fabbricati esistenti nelle adiacenze: è comunque esclusa la possibilità di effettuare artificiosi innalzamenti del terreno.

18.9 – D Distanza.

La distanza di un edificio da altri edifici, da confini, da sedimi viari ed in ogni caso in cui il P.R.G.C. vi faccia riferimento, e' misurata nei confronti del perimetro della massima proiezione delle superfici edificate fuori terra, compresi cornicioni, logge e balconi se aggettanti più di ml 1,30 dalla parete.