Art. 33 - ZONA CENTRALE INDIVIDUANTE AREE DI RECUPERO DI INSEDIAMENTI URBANI AVENTI CARATTERE STORICO DOCUMENTARIO ED AREE RESIDENZIALI - TERZIARIE (CS)

Sono le porzioni di territorio comunale aventi un certo interesse storico-documentario e/o artistico, ai sensi di quanto definito dall'art. 24 della L.R. 56/77 e s.m. e i..

Nell'area CS sono presenti emergenze di carattere costruttivo, edilizio di particolare pregio, segnalate nello studio del Prof. Giampiero Vigilano ("Le aree antropizzate ed i beni culturali, architettonici, urbanistici ed archeologici del Piemonte" – 1991) che sono: - ruderi del Castello di San Severino;

- Chiesa di San Giovanni Battista.

In tali aree, sono obiettivi prioritari gli interventi volti alla conservazione, al recupero ed all'utilizzazione sociale del patrimonio edilizio nonché alla qualificazione dell'ambiente urbano nel suo complesso.

Gli interventi dovranno tenere conto delle caratteristiche del tessuto edilizio sociale e storico preesistente e delle finalità sopra individuate.

In ogni caso, con concessione singola:

- e' fatto divieto di modificare i caratteri ambientali della trama viaria ed edilizia in atto;

- le aree libere devono restare inedificate, con la sola eccezione della loro utilizzazione per usi sociali pubblici.

E' consentito operare mutamenti di destinazione di uso di unità immobiliari non superiori a 700 mc e ritenuti compatibili con le prescrizioni contenute nelle presenti norme. In caso di ricostruzione e ristrutturazione parziale e manutenzione straordinaria, il Comune ne vaglierà l'ammissibilità se e solo se vi saranno garanzie:

a) di rispetto dei caratteri ambientali preesistenti;

b) di utilizzazione di materiali nei prospetti e sulle coperture non difformi con i predetti caratteri;

c) di conservazione degli elementi e dell'impostazione tipologica preesistenti, quali aperture, balconi, aggetti, camini.

Eventuali modifiche ed innovazioni dovranno risultare rigorosamente compatibili con tali caratteri.

Sono vietate recinzioni, volumi accessori (anche se destinati all'agricoltura) modificazioni delle pendenze e delle pantalere in tutti i casi, nei lotti edificati a cortina, prospicienti su aree od aie comuni.

Sono comunque condizionati alla preventiva approvazione del Piano di Recupero, di cui all'art. 41 bis della L.R. n. 56, gli interventi che richiedano interventi di ristrutturazione edilizia che per natura e dimensione presentino, a giudizio dell'Amministrazione Comunale difficoltà d'adeguamento alle prescrizioni del presente articolo con la concessione singola,

Nei casi in cui gli elementi di finitura siano andati completamente distrutti, i loro sostituti devono armonizzarsi con quelli degli edifici della zona.

In ogni caso il Comune può, senza che ciò costituisca variante al P.R.G.C., indicare gli immobili, i complessi edilizi e le aree ove l'intervento di recupero è subordinato alla formazione di strumento urbanistico esecutivo, da realizzare da parte dei privati, anche con interventi di edilizia convenzionata, assistito o meno dal contributo dello stato, o direttamente dal Comune mediante l'impiego dei fondi destinati da leggi di settore al recupero del patrimonio abitativo e dei proventi delle concessioni e delle sanzioni, a norma dell'art. 12 della Legge n. 10/77.

In tal caso gli edifici ricadenti in aree soggette alla formazione di strumenti urbanistici esecutivi, e fino alla loro adozione, sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, senza modificazioni delle destinazioni d'uso e che non comportino l'allontanamento degli abitanti, nonché interventi di risanamento conservativo che siano disciplinati da convenzione ai sensi dell'art. 8 della Legge 28.01.1977 n. 10,

In ogni caso gli interventi dovranno essere compatibili con le prescrizioni generali e particolari di cui al titolo nonché con le seguenti norme:

- Sistemazione delle aree libere: contestualmente agli interventi ammessi da! P.R.G.C., si dovrà provvedere, nell'area di pertinenza dell'interventi, al ripristino delle pavimentazioni originarie o alla sistemazione a verde per giardini, orti o prati. Contestualmente agli interventi ammessi dal P.R.G.C, si dovrà altresì prowedere all'eliminazione di tettoie, baracche, e ogni altra costruzione a destinazione accessoria, ritenute, in sede di rilascio della concessione, incompatibili con l'ambiente. Non e' ammessa la realizzazione di recinzioni di nuove delimitazioni fondiaria

- Decoro dell'ambiente: Per gli edifici che non presentino le necessarie condizioni di decoro, di sicurezza e di rispetto dei valori ambientali, il Sindaco potrà imporre al proprietario l'esecuzione delle opere che risultino indispensabili per eliminare gliN inconvenienti suddetti, quali rifacimento di intonaci, rivestimenti, cornici, balconi, coperture, infissi, tinteggiature.

- Accessibilità: negli elaborati grafici di piano è indicato l'assetto della viabilità veicolare pubblica e la maglia principale della viabilità pedonale. In ogni caso, anche ove non espressamente indicato negli elaborati cartografici, e' fatto obbligo, contestualmente agli interventi sul patrimonio edilizio, di riapertura dei passaggi comuni anche su spazi privati. Il rilascio della concessione e' comunque subordinato all'impegno da parte del richiedente, di lasciare aperto al pubblico transito eventualmente limitatamente alle ore diurne, i percorsi pedonali interessanti l'immobile oggetto di intervento e previsti dal P.R.G.C., dagli strumenti urbanistici esecutivi, o comunque ritenuti necessari in sede di rilascio della concessione.

Tipi di intervento e destinazione d'uso ammesse: Gli interventi ammessi sono così definiti:

a) manutenzione ordinaria: interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Sono interventi di manutenzione ordinaria, in particolare:

- il rifacimento di pavimenti, tinteggiature interne e serramenti;

- la riparazione e sostituzione di impianti igienico-sanitari e di riscaldamento;

- i lavori di modesta entità volti a riparare i danni esteriormente prodotti dall'uso,

purché non comportanti modificazione nelle strutture e nello stato dei luoghi. Per questo tipo di intervento non è richiesta né concessione né denuncia di inizio lavori.

b)manutenzione straordinaria: interventi che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso.

Tali interventi debbono essere comunque finalizzati alla conservazione dell'edificio esistente, con interventi singoli e non coordinati in un insieme di operare, e debbono riguardare singole unità immobiliari e singoli elementi delle parti comuni dell'edificio, non l'edificio nel suo complesso.

Sono interventi di manutenzione straordinaria, in particolare:

riordino e rifacimento degli intonaci e tinteggiatura delle facciate, con l'obbligo di uniformare materiali e colori per ogni unità fabbricativa cui l'unità edilizia appartiene, di fare uso di materiali e tecnologie tradizionali, di recuperare eventuali elementi architettonici e decorativi;

- riordino delle murature a faccia vista con l'obbligo di provvedere all'eventuale sostituzione dei mattoni deteriorati con altri di uguale dimensione, e malta di calce;

- ripristino di cornicioni e grondaie, con l'obbligo di recuperare gli aggetti in lastre di pietra e di impiegare materiali ed elementi tradizionali;

- rifacimento delle coperture con recupero del materiali originale, ed integrazione con materiale dello stesso tipo senza alterare il profilo;

- realizzazione di controsoffittature leggere ed isolamenti termo-acustici;

- riattivazione o costruzione di comignoli, per i quali si dovranno rispettare le forme ed usare materiali simili a quelli impiegati nei comignoli originali esistenti;

- ripristino e sostituzione di alzate, pedate, ringhiere, ecc. dei vani scala, se necessario, quando detti elementi risultino lesionati, con l'obbligo di impiego degli stessi materiali e di forme uguali a quelli preesistenti;

- rifacimento della rete di distribuzione interna degli impianti idrici e di energia elettrica;

- revisione o sostituzione degli infissi. Nel caso di sostituzione e' prescritta l'utilizzazione di modelli e di materiali uguali agii infissi originali presentati nell'unita' edilizia;

- sostituzione parziale di strutture orizzontali (architravi, solai non di pregio, coperture) senza che ciò comporti variazioni delle quote di calpestio delle strutture stesse e purché vengano utilizzati gli stessi materiali;

- installazione di blocchi, possibilmente standardizzati e prefabbricati, bagno o bagno cucina, anche con aerazione forzata ove possibile.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria la concessione edilizia e' sostituita da un'autorizzazione del Sindaco ad eseguire i lavori.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria che non comportino il rilascio dell'immobile da parte del conduttore e che riguardino edifici non soggetti ai vincoli previsti dal D.L. 29 ottobre 1999 n° 490 (ex L.1089/39 e 1497/39) l'istanza per l'autorizzazione si intende accolta qualora il Sindaco non si pronunci nel termine di 90 giorni.

In tal caso, il richiedente può dar corso ai lavori dando comunicazione al Sindaco del loro inizio.

c) restauro: interventi che sono rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dello organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con essi compatibili.

Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. Le opere di consolidamento devono essere quelle strettamente necessarie ad assicurare la stabilità dell'edificio e riguardanti fondazioni, strutture portanti e coperture che non comportino modifiche o alterazioni sostanziali alle strutture murarle originarie dell'edificio. In tali operazioni occorre rispettare ed evidenziare la tecnologia tradizionale e pertanto ogni intervento dovrà garantire l'impiego di materiali e tecniche originarie o ad esse affini e congruenti con i caratteri dell'edificio.

Prima di procedere alla stesura del progetto esecutivo devono essere condotte tutte le necessarie indagini e le prove non distruttive volte ad accertare un effettivo stato di consistenza e l'assetto statico dell'edificio.

Nei casi in cui le originarie destinazioni d'uso non siano accertabili, o non siano più ammesse, nonché nei casi in cui si tratti di destinazioni d'uso non residenziali e' consentito la trasformazione d'uso ad attività complementari alla residenza, nonché residenza.

Per le trasformazioni d'uso da residenza ad attività complementare alla residenza queste sono ammesse solo quando si tratti di unità immobiliari di modesta entità (non superiori a 250 mq di superficie di pavimento) e tali da non pregiudicare le caratteristiche della destinazione d'uso prevalente dell'unita' edilizia.

Sono interventi di restauro, in particolare, oltre alle opere definite di manutenzione straordinaria:

- consolidamento delle strutture portanti verticali, con isolamento e impermeabilizzazione delle fondazioni;

costruzioni di vespai aerati ai piani terra ed alle parti di piani terra destinati all'abitazione;

- apertura di finestre, porte e luci preesistenti e successivamente chiuse; modifiche interne e spostamenti di tramezzature non facenti parte della tipologia strutturale dell'edificio, con l'obbligo di ricorrere all'impiego di elementi leggeri eventualmente prefabbricati;

- sostituzione e orditura di nuovi solai, limitatamente ai solai non di pregio e solo se fortemente degradati e quindi ' non ripristinabili per documentate ragioni statiche;

revisione dei ballatoi di edifici con distribuzione indiretta alle cellule abitative: in tale revisione è da comprendere anche l'eventuale suddivisione e privatizzazione di ballatoi di distribuzione a livelli sfalsati;

eliminazione delle superfetazioni non coerenti con l'edificio ed in contrasto con le caratteristiche architettoniche del medesimo.

d) ristrutturazione edilizia di tipo A: sono interventi dì ristrutturazione di tipo A, in particolare, oltre alle opere definite di restauro:

- intervento sull'impianto distributivo interno, in modo da ottenere unità edilizie organiche;

- addizioni esterne di nuovi elementi distributivi (scale, ascensori) o di blocchi
igienici e di servizio, queste non interessino le facciate verso spazi pubblici;

e) ristrutturazione edilizia di tipo B: interventi che sono rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la modificazione, l'eliminazione e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. In tali casi si prescrive la conservazione dei soli elementi tipici, quali ad esempio facciate esterne ed interne, portici, androni, elementi di arredo urbano. Sono quindi ammissibili, oltre alle operazioni di risanamento:

intervento di demolizione e ricostruzione degli orizzontamenti e delle murature interne, senza particolari vincoli per quel che riguarda le altezze interpiano e la posizione delle nuove murature, fatto salvo l'obbiettivo di un razionale riuso delle aperture originarie in facciata;

riprogettazione dell'assetto distributivo nel rispetto però dei suggerimenti tipologici che emergono dalla conservazione delle superfici esterne;

- modifica della destinazione d'uso. Non e' comunque consentita la trasformazione d'uso di intere unità immobiliari da attività non residenziali a residenza, al fine di non pregiudicare le previsioni di capacità insediative di piano; nell' area CS è comunque prioritario il recupero/riuso dei fabbricati ex rurali esistenti (con mutamento delle destinazioni d'uso).

Per gli interventi nelle aree CS, si prescrive di norma l'osservanza di criteri, materiali e particolari costruttivi o decorativi indicati dalla Pubblica Amministrazione in un proprio repertorio aggiornabile e motivamente modificabile con semplice delibera consiliare, senza poter comunque contrastare con le prescrizioni normative e le individuazioni cartografiche del P.R.G.C.. Per le aree CS sempre possibile attuare Piani di Recupero ma da intendersi esclusa la possibilità di modificare i tipi di intervento ai sensi della lettera f) del 6° comma dell'art. 17 della L.R. 56/77 e s. m. e i. ed in particolare l'intervento di ristrutturazione è vietato per edifici di interesse storico –artistico.

Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente e comunque fatto divieto di diminuire le altezze interne dei locali di abitazione se già inferiori a quelle definite dal Regolamento Igienico-Edilizio Comunale.