37.01 Tutti gli
Ambiti di trasformazione sono soggetti, salvo specifiche disposizioni contenute
nei successivi articoli, a strumento urbanistico esecutivo (SUE) che utilizza
le modalità perequative dell’art. 9, di iniziativa
pubblica o privata come definito dalle norme di ciascun Ambito.
37.02 Lo SUE
dovrà di norma interessare l’intero Ambito di trasformazione compreso entro la
perimetrazione indicata negli elaborati prescrittivi del Piano. Per motivate
esigenze operative e attuative all’interno di esso possono essere individuate
Unità minime o Comparti di intervento preventivo purché congrue ai fini della
realizzazione delle opere di urbanizzazione, degli standards e dell’Erp
previsti nell’Ambito.
37.03 Negli
Ambiti di trasformazione AV destinati a parco urbano, verde estensivo e servizi
il Piano attribuisce un indice edificatorio da trasferire negli Ambiti di
trasformazione per insediamenti specificamente indicati, nel rispetto delle
relative norme; il trasferimento comporta la contestuale cessione delle aree
che hanno generato tale trasferimento e sarà regolamentato dalla convenzione
urbanistica. Il Comune potrà stabilire con proprio atto deliberativo un valore
di mercato da assumere come riferimento nelle alienazioni delle aree; le
capacità edificatorie residue di lotti interamente ceduti e non interamente
utilizzate con il trasferimento negli Ambiti di trasformazione potranno essere
liberamente commercializzate per il trasferimento in altri ambiti ammessi dal
PRG, anche sulla base dei valori di riferimento adottati e sulla base di una convenzione, da
approvarsi da parte del Consiglio Comunale, che ne ha stabilito i valori di
riferimento.
37.04 Negli Ambiti di trasformazione AR.2, AT.2; AT.3 interessati dal trasferimento di Sul generata dalle utilizzazioni
relative agli ambiti AV e conseguentemente dalla relativa cessione delle
corrispondenti aree al Comune, viene prevista la seguente disciplina relativa
ai Parametri urbanistici, edilizi,
ambientali:
- è stabilita una superficie
fondiaria Sf.1, destinata ad accogliere la Sul generata dall’applicazione
dell’indice Ut alla St dell’Ambito specifico; essa rimane assegnata alle
proprietà comprese entro l’Ambito di trasformazione;
- è stabilita una superficie
fondiaria Sf.2, destinata ad accogliere la Sul generata dagli Ambiti AV,
nella quantità massima ottenuta dall’applicazione dell’indice medio di
Utilizzazione fondiaria Uf alla medesima Sf.2;
- l’indice medio di Utilizzazione fondiaria Uf da applicare alle
superfici fondiarie Sf.1 e Sf.2 è stabilito dalle norme di ciascun Ambito ed è
ottenuto dal rapporto tra l’indice Ut di base e la % assegnata alla Sf.1 con
arrotondamento per eccesso alla terza cifra decimale;
- la superficie Sf.2 potrà essere utilizzata dalle proprietà dell’Ambito
di trasformazione in proporzione alla quantità di Sul trasferita dagli Ambiti
AV; le quote di superficie Sf.2 non utilizzate per detto trasferimento sono
cedute al Comune il quale ne disporrà con le modalità del successivo comma; in
alternativa, la convenzione relativa allo SUE potrà prevedere le modalità con
cui i proponenti, anche mediante bandi e procedure di evidenza pubblica,
potranno procedere alla cessione delle aree a soggetti titolari di diritti
edificatori degli Ambiti AV;
- l’indice fondiario Uf medio potrà subire nei singoli lotti di
intervento una variazione in più o in meno del 25% al fine di consentire le
necessarie variazioni tipologiche, fermo restando il limite massimo di Sul
assegnata.
Il soggetto
attuatore della quota di Sul generata dagli Ambiti AV dovrà partecipare
proporzionalmente alle spese di progettazione ed urbanizzazione, aderendo al
Consorzio dei proprietari dell’Ambito.
Nelle convenzioni
degli SUE saranno definite le modalità di partecipazione dei privati alla
realizzazione delle opere di urbanizzazione e le modalità di anticipazione e/o
scomputo delle opere assegnate pro quota alle superfici Sf.2.
37.05 Le superfici fondiarie Sf.2 non utilizzate, in tutto o
in parte, per il trasferimento di Sul dagli Ambiti AV e non trasferite a
soggetti titolari dei diritti edificatori degli ambiti AV, sono cedute al
Comune il quale ne disporrà al fine di:
- favorire la cessione delle aree dagli Ambiti AV in proporzione e in
permuta dei relativi diritti edificatori delle aree Sf.2, mediante bandi e
procedure di evidenza pubblica, nel rispetto del rapporto tra le aree pari a
quello tra l’indice Uf delle aree Sf.2 e indice Ut degli Ambiti AV;
- in subordine, acquisire le aree degli Ambiti AV al valore di
mercato correlato alle capacità edificatorie assegnate, con l’alienazione dei
diritti edificatori delle aree Sf.2, nel rispetto del rapporto di cui sopra.
37.06 Negli Ambiti di trasformazione AT.4a,b derivati dal PRG ‘05 e
s.m.i. o di completamento previsto dal Piano, è ammesso un incremento
percentuale fino al 5 % dell’Indice fondiario Uf medio, nel caso di
trasferimento di Sul dagli Ambiti AV, con la conseguente cessione al Comune
delle aree che hanno generato l’incremento di Sul.
37.07 L’Ambito di trasformazione AT.4c è interamente destinato al
completamento del PEEP di via Buonarroti-Amore-Sempione con previsioni
insediative per Edilizia Economica Popolare e nel rispetto delle modalità
attuative previste nelle vigenti norme di settore (Lg 167/1962 e s.mi.; Lg.
865/1971 e s.mi.).
37.08 Per gli Ambiti di trasformazione AT.2 è disciplinata una quota
di edificabilità per Erp-Edilizia residenziale pubblica (edilizia
sovvenzionata, agevolata, convenzionata) aggiuntiva rispetto all’edificabilità
complessiva dell’Ambito, unitamente alla corrispondente superficie fondiaria da
individuare all’interno delle aree di cessione Vs e ferma restando l’adeguata
risoluzione del carico urbanistico nell’Ambito di trasformazione. Il soggetto
attuatore della quota di Erp dovrà partecipare proporzionalmente alle spese di
progettazione ed urbanizzazione, aderendo al Consorzio dei proprietari
dell’Ambito.
Il corrispettivo
economico che i soggetti attuatori dell’Erp verseranno al Comune a seguito
dell’assegnazione dei lotti di intervento, dovrà essere utilizzato quale risorsa
concorrente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e degli standards
previsti dal nuovo PRG e dagli SUE, nel Vs dell’Ambito di trasformazione.
37.09 E’ consentito l’accorpamento dei lotti di Erp previsti su
distinti ambiti di trasformazione, al fine di migliorane l’utilizzo e la
funzionalità.
37.10 Negli Ambiti di trasformazione AR, AT e API è disciplinata una
quota di edificabilità per Eca-Edilizia privata convenzionata di cui agli Art.
17 e 18 del DPR 380/2001 da localizzare nell’ambito delle aree di
concentrazione edilizia ACE. Gli atti convenzionali dovranno prevedere che tale
quota sia riservata almeno per il 33% delle Sul, e comunque nel rapporto minimo
di 1 su 3 Ui, con regime di locazione, locazione con riscatto o proprietà
preferibilmente a giovani coppie; con specifico atto deliberativo il Comune
potrà definire, ove occorra, norme tipologico-funzionali, requisiti e modalità
di assegnazione e/o selezione.
37.11 Nella ripartizione della superficie degli Ambiti di
trasformazione è prevista:
- un’area Vs destinata a Verde, servizi pubblici e di interesse collettivo, viabilità, parcheggi
e laddove previsto Erp, da cedere
interamente al Comune mediante convenzione o atto assimilabile;
- un’area nella quale va concentrata
l’edificazione, definita come Area di
concentrazione ACE;
- un’area destinata a Verde privato con valenza ecologica Vp, da attrezzare a verde
privato; negli ambiti in cui sono previste più unità abitative le aree Vp sono
comprensive degli spazi privati d’uso comune, piazze e cortili verdi, aree
gioco, giardini condominiali aperti a servizio delle unità di vicinato;
- ACE + Vp costituiscono la superficie
fondiaria Sf di cui al Titolo III del RE.
37.12 Negli articoli successivi viene specificata, per ogni tipologia
di Ambito di trasformazione, la quantità percentuale della ripartizione
funzionale di cui al comma precedente. Tale ripartizione, quantitativamente
obbligatoria in tutti i casi, di norma risulta prescrittiva come localizzazione
solo per il Vs (con le specifiche
destinazioni indicate in PRG).
La quota di Vp potrà essere ripartita nelle aree di
pertinenza degli edifici, ma dovrà essere sistemata rispettando l'indice di
permeabilità Ip e i parametri di
densità arborea e arbustiva A e Ar prescritti.
37.13 La viabilità d’accesso agli insediamenti, che, ove sia privata,
è da assoggettare eventualmente all’uso pubblico, le piazze e i parcheggi
privati pertinenziali, oltre che all’interno dell’ACE potranno essere
localizzati all’interno della zona Vp, occupandone al massimo il 20% della
superficie.
37.14 La localizzazione del Vs nelle tavole
P2 e P3 Assetto urbanistico in scala
1:5.000 e 1:2.000 e P5 Vincoli,
prescrizioni, rispetti, servizi 1:5.000 è di norma indicata per la
viabilità principale e per le destinazioni a verde pubblico e a parco urbano,
pur essendo consentite in fase attuativa modifiche del disegno, nel rispetto
del principio dell’accorpamento degli standard, della garanzia della continuità
del sistema del verde pubblico e della rete ecologico-ambientale del Piano,
della funzionalità e gerarchia del sistema infrastrutturale e dei contenuti
prestazionali e qualitativi delle tavole di assetto urbanistico, nonché per
esigenze oggettive e comprovate, quali stati di fatto, presenza di reti
tecnologiche, particolari situazioni ambientali, ecc.
Si evidenzia in
particolare che l’organizzazione interna degli ambiti di trasformazione,
determinata in sede di SUE e nelle relative convenzioni, dovrà garantire il
reperimento e la realizzazione di spazi e strutture pubbliche organiche e
funzionali, evitando sistematicamente la loro individuazione su porzioni di
territorio eccessivamente frammentate, localizzate in zone morfologicamente
inadatte o con problematiche idrogeologiche, nonché garantendo in ogni caso
un’efficace connessione ambientale e funzionale con il territorio urbano
circostante l’ambito di trasformazione.
37.15 Qualora
l’Amministrazione comunale intendesse procedere anticipatamente alla
realizzazione delle aree destinate a Vs e alla viabilità interna negli Ambiti
di trasformazione, valgono i disposti dell’art. 7.09
delle presenti norme.
37.16 Gli
edifici esistenti negli Ambiti di trasformazione AR, in attesa
dell’approvazione degli interventi previsti dal PRG, possono essere sottoposti
esclusivamente a restauro e risanamento
conservativo.
37.17 Ds =
distanze delle nuove costruzioni dalle strade è pari:
a) al limite della fascia di rispetto
cartograficamente indicata per le strade provinciali e comunali extraurbane e
periurbane
b) a 10,00 mt dal ciglio delle strade
classificate come “viabilità principale urbana e di quartiere” nello schema
gerarchico e funzionale della rete di
cui all’Allegato 2, o ai limiti della fascia di rispetto se superiore e se
indicata negli elaborati prescrittivi;
c) a 5,00 mt dal ciglio stradale per le strade
urbane locali negli ambiti AT e 7,50 mt negli ambiti API e APT, con un minimo
di distanza tra fabbricati pari all’altezza del fabbricato più alto, fatte
salve diverse prescrizioni di Piano;
d) distanze inferiori al punto c) sono ammesse per
strade di distribuzione interna a servizio di singoli edifici o insediamenti
con un minimo di 6,00 mt dalla mezzeria stradale, o nel caso di allineamenti
indicati dal PRG, o nel caso di SUE ai sensi del precedente art.
8.02;
e) negli Ambiti AR le distanze sono stabilite
dallo SUE.
37.18 Dc = distanza dai confini è pari a metà dell’altezza dei fronti
Hf con un minimo di 5,00 mt; costruzioni in aderenza sono consentite con
convenzione tra confinanti; é altresì ammessa la costruzione a confine in
aderenza a testate cieche preesistenti sino ad una profondità massima di 12,00
mt o sino ai limiti della sagoma preesistente se superiore; dagli spazi
pubblici o d’uso pubblico destinati a parco, verde attrezzato, piazze pedonali,
parcheggio è prescritta una distanza non inferiore a mt 5,00 o nulla ove non ne
vengano pregiudicate le condizioni di soleggiamento ed accessibilità. Negli
Ambiti AR le distanze Dc sono stabilite dallo SUE con un minimo di 5,00 mt.
37.19 D =
distanza tra le costruzioni con interposte pareti finestrate è pari all’altezza
del fabbricato più alto con un minimo di 12,00 mt; nei corpi rientranti di uno
stesso edificio costituito da più unità immobiliari è prescritta tra pareti
finestrate una D>8.00 mt; nel caso in cui entrambe le pareti non
comprendano finestre di vani abitabili ovvero presentino pareti non finestrate
ai sensi dell’art. 31 del Regolamento Edilizio, sono ammesse distanze inferiori
a ml 10,00 con un minimo di 5,00 mt; costruzioni in aderenza sono ammesse
previo accordo tra le proprietà. Negli Ambiti AR le distanze tra le costruzioni
sono stabilite dallo SUE con un minimo di 10,00 mt.