38.01 Aree
dismesse o sottoutilizzate da rifunzionalizzare per insediamenti urbani
integrati perseguendo obiettivi di rigenerazione urbanistica e ambientale,
rivitalizzazione delle relazioni con il sistema storico, architettonico e
ambientale circostante, rinaturalizzazione di aree verdi e a parco.
38.02 AR.1a, b, c – Aree ex Standardtela, Zucchi,
Belletti
Modalità di attuazione:
Piano
Particolareggiato di iniziativa pubblica esteso alle tre aree di trasformazione, anche con procedure e modalità
disgiunte. La progettazione di
dettaglio del Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica per gli ambiti
AR.1a e AR.1b dovrà consentire la partecipazione dei soggetti privati ed essere
sviluppato contestualmente ad uno specifico processo di valutazione ambientale
che ne determini i parametri edilizi. I parametri edilizi (volumi, superfici,
altezze) dovranno derivare dal percorso progettuale o ad una scala di maggior
dettaglio che valuti le diverse opzioni finalizzate a non interferire in modo
significativo con lo skyline dell’ambito, pur nella necessità di proporre nuovi
elementi di percezione urbana. Il Piano particolareggiato dovrà pertanto essere
supportato da specifica Variante strutturale contestuale al PRGC che recepisca
indici e parametri.
Per l’ambito AR.1c è prescritto che il cambio di destinazione d’uso
avvenga mediante Piano di Recupero/Piano Particolareggiato/PIRU che dovrà
prevedere il mantenimento della tipologia storica di archeologia industriale
del manufatto nel suo complesso; sono prescritti interventi di risanamento
conservativo con possibilità di ristrutturazione edilizia RA unicamente per le
parti fatiscenti e documentati con perizia asseverata.
Ripartizione superficie
dell’Ambito:
- Aree
pubbliche Vs (Verde attrezzato,
viabilità, parcheggi, servizi): 45% della St complessiva; gli standards di
parcheggio pubblico che eccedono la superficie Vs dovranno essere reperiti in
sottosuolo; in ambito AR.1c (area Belletti) Vs>60% St.
- Aree private:
Sf in media 55% St complessiva
(ACE in media 40%
St, Vp in media 15% St)
Parametri urbanistici, edilizi,
ambientali:
- Ut medio
= 0,80 mq/mq;
- Ip medio (ACE+Vp) > 20%
(ACE+Vp)
- A = 40
alberi/ha; Ar = 60 arbusti/ha
Disciplina funzionale:
- Mix
funzionale: Terziarie B1, C1.1 escluso grandi strutture di vendita, C1.3, C1.5,
C2, e Servizi C3.1, C3.2, C3.3 min. 30% della
Sul dell’intervento, con ripartizioni e modalità di attuazioni da
definire in sede di PPE; quota flessibile A1; Eca (art.17 e 18 DPR 380/01) >25%
della Sul residenziale
Prescrizioni:
- in ambito AR.1c (area ex manifattura
Belletti): aree Vs collocate in adiacenza alle aree pubbliche esistenti;
recupero del fronte dell’edificio di impianto storico per destinazioni
pubbliche o private; attuazione del collegamento pedonale tra piazza San
Gaudenzio, via Garibaldi e via Caduti in coordinamento con interventi in ambito
RCS della Città Storica;
- per tutti gli ambiti AR.1a,b,c è
prescritta una preventiva caratterizzazione del sito ai sensi del D.Lgs
152/2006 al fine di accertare la presenza o meno di contaminazione dei suoli e,
qualora risulti necessario, procedere alla relativa bonifica;
- il
progetto di PPE dovrà essere sottoposto alla Verifica di Impatto Ambientale
secondo le modalità e i contenuti previsti dal Titolo III del D.Lgs 4/2008 e
dall’art. 20 della Lr 40/1998; l’attività di VAS comprenderà anche la verifica
di compatibilità dei parametri urbanistici, edilizi e ambientali previsti dal
presente articolo, con particolare riferimento all’ambito AR.1a valutando la possibilità di una loro
riduzione ai fini di un corretto inserimento ambientale e percettivo dei
fabbricati. Si dovrà in ogni caso dovrà tenere conto delle prescrizioni
di contenimento degli impatti ambientali specificamente previste per l’area in
oggetto nell’elaborato I2 – Rapporto Ambientale, come integrato a seguito dell’accoglimento
delle osservazioni.
Indirizzi progettuali:
- in ambito
AR.1a (area ex Standartela): ricostruire ove possibile l’originale giacitura
del parco del castello; valorizzare l’asse pedonale di via Caduti nelle
relazioni con il centro storico, il castello, la piazza Vittorio a sud e con le
aree FNM previste in dismissione a nord;
ammettere una tipologia alta e rada nella porzione nord dell’area a confine con
le suddette aree FNM con ampie aperture sui nuovi spazi pubblici e sulle nuove
visuali paesaggistiche-urbane; incentivare i privati ad un apporto progettuale
di alto livello anche attraverso concorsi di idee;
- in ambito
AR.1b (area ex Zucchi): valorizzare il
fronte e l’area che si affaccia su via Adua, in relazione alle previste
trasformazioni dei sedimi FNM.
38.03 AR.2 – Area TST al Varallino
Modalità di attuazione:
Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica esteso all’intera area. Lo strumento
esecutivo dovrà individuare gli elementi architettonici e tipologici originali
dell’architettura industriale dei primi ’900 che dovranno essere preservati
nella loro interezza e non solo nella quinta architettonica ed essere
sottoposti a risanamento conservativo. Lo strumento urbanistico esecutivo di
iniziativa pubblica dovrà inoltre definire i contenuti plano volumetrici,
tipologici e costruttivi, nonché i limiti e le condizioni di sostenibilità
ambientale delle trasformazioni previste e, ai sensi dell’art.40, comma 7,
della L.R. 56/77 e s.m.i., per lo stesso dovrà essere attivato il processo di valutazione ambientale strategica.
Ripartizione superficie
dell’Ambito:
- Aree
pubbliche Vs (Verde attrezzato,
viabilità, parcheggi): 45% St
- Aree
private Sf.1 = 52% St (ACE in
media 60% Sf.1,
Vp in media 40% Sf.1)
Sf.2 = 3% St (ACE in media 60% Sf.2, Vp in media 40% Sf.2)
Parametri urbanistici, edilizi,
ambientali:
- Ut = 0,40
mq/mq;
- Uf medio = 0,769 (con recepimento Sul dagli Ambiti AV)
- Ip (ACE+Vp)
>30% ACE+Vp)
- Numero
piani e altezza: 2 piani con Hmax 7,50 mt; ammessi 3 piani con Hmax 10,50 mt
nel limite del 35% della Sul di nuovo impianto e a distanza non inferiore a mt.
50 dal perimetro dell’esedra del
Varallino
- A = 40
alberi/ha; Ar = 60 arbusti/ha
Disciplina funzionale:
- Mix
funzionale: Terziarie B1, C1.1 escluso grandi strutture di vendita, C1.3, C1.5,
C2 min. 30% della Sul; Servizi C3.1, C3.2, C3.3; quota flessibile A1; Eca
(art.17 e 18 DPR 380/01) >25% della Sul residenziale
Prescrizioni:
- è prescritta una preventiva
caratterizzazione del sito ai sensi del D.Lgs 152/2006 al fine di accertare la
presenza o meno di contaminazione dei suoli e, qualora risulti necessario,
procedere alla relativa bonifica
- nell’intervento di trasformazione edilizia
dell’immobile a precedente destinazione produttiva risalente ai primi del ‘900
e caratterizzato dalla tipologia a “shed”, dovrà adottarsi un impianto
compositivo-architettonico coerente e compatibile con le caratteristiche
tipologiche e morfologiche delle porzioni di fabbricato e dei manufatti
indicati dal PRG da salvaguardare ai sensi dell’art. 24.05 nel rispetto di quanto previsto nelle
modalità di attuazione;
- la localizzazione della nuova edificazione
dovrà rispettare una distanza non inferiore a mt. 30 dal perimetro dell’esedra
del Varallino, fatti salvi gli eventuali interventi di completamento in
allineamento agli edifici esistenti soggetti a interventi conservativi.
Indirizzi progettuali:
- riqualificazione paesaggistica ed ambientale
delle aree circostanti il Santuario con demolizione dei volumi incombenti
edificati negli anni ’60 del XX sec. e/o più recenti e rinaturalizzazione delle
aree con realizzazione di impianti alberati e arborei-arbustivi; nello strumento esecutivo di iniziativa
pubblica il disegno del verde dovrà essere oggetto di attenta definizione e
dovrà essere orientato a garantire la formazione di un contesto scenografico
per l’esedra di accesso al Santuario, che ne esalti la percezione, riduca le
interferenze con le nuove previsioni dell’ambito AR.2. e al tempo stesso trovi
la sua compiutezza formale e figurativa nel rapporto con il limitrofo paesaggio
agrario;
- recupero e valorizzazione degli elementi
architettonici e tipologici originali dell’architettura industriale dei primi
del ‘900 e degli edifici coevi circostanti; inserimento di destinazioni
compatibili con il recupero dell’impianto storico-tipologico dell’edificio;
- favorire l’autonomia energetica con
l’utilizzo di fonti alternative (recupero della centrale idroelettrica sul
canale, adozione del solare termico e fotovoltaico, etc …);
- sono richiamate le prescrizioni del punto c)
del successivo art. 50.01 relativamente alla riqualificazione del viale
alberato di via Varallino e dell'esedra del Santuario.