1 Fatte salve le disposizioni e le competenze
previste dalle leggi 1/06/1939, n. 1089 e 29/06/1939, n. 1497 e succ. modif.
per gli edifici e le zone aventi caratteristiche di valore storico-artistico ed
ambientale e nel rispetto delle limitazioni e modalità operative fissate nei
successivi articoli, per il recupero del patrimonio edilizio esistente, a
qualsiasi uso destinato, sono previsti i seguenti interventi :
I - MANUTENZIONE ORDINARIA
Vale a dire gli interventi che riguardano
le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli
edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti, purché non comportino la realizzazione di nuovi locali
né modifiche alle strutture o
all'organismo edilizio.
Rientrano nella manutenzione ordinaria le
seguenti opere :
- riparazione di infissi esterni, grondaie,
pluviali, recinzioni, manti di copertura, pavimentazioni esterne;
- riparazione e/o sostituzione di infissi interni, di pavimentazioni interne;
- sostituzione di intonaci e rivestimenti
interni;
- riparazione, sostituzione2 ed ammodernamento di impianti che non comportino
la sostituzione o la destinazione ex novo di locali per servizi igienici e
tecnologici, ne la collocazione di elementi esterni ai fabbricati2;
- riparazione di intonaci esterni, colorazioni
esterne, verniciatura degli infissi.
-
la riparazione, coibentazione
e sostituzione parziale del manto di copertura, nonché la riparazione e
sostituzione parziale dell’orditura secondaria delle coperture, con
mantenimento dei caratteri tipologici originali.2
II - MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Si definiscono interventi di manutenzione straordinaria
tutte le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché per realizzare o integrare i servizi
igienico-sanitari e gli impianti tecnologici, sempre che non alterino i volumi
e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modificazione
della destinazione d'uso.
Sono compresi nella manutenzione straordinaria i seguenti
interventi :
- rifacimento e nuova formazione di intonaci e
rivestimenti esterni;
- sostituzione di infissi e ringhiere;
- coibentazione e rifacimento totale del manto di
copertura;
- consolidamento, rinnovamento e sostituzione di
parti limitate di elementi strutturali degradati senza variazione nel
posizionamento e nella quota;
- rifacimento di parti limitate di muri
perimetrali o di tamponamenti esterni degradati purché ne siano mantenuti il
posizionamento ed i caratteri originari. Non é ammessa l'alterazione dei
prospetti, l'eliminazione o la realizzazione di aperture esterne;
- realizzazione o eliminazione di aperture
interne e di parti limitate della tramezzatura purché non venga modificato
l'assetto distributivo dell'unità immobiliare né venga frazionata o aggregata
ad altre unità immobiliari;
- installazione ed integrazione di impianti
igienico sanitari e tecnologici e delle relative reti. I volumi tecnici
conseguenti all'installazione di tali impianti devono essere realizzati
all'interno dell'edificio e non devono comportare alterazioni dell'impianto
strutturale e distributivo dello stesso. Sono ammesse limitate modificazioni
distributive connesse alla realizzazione dei servizi igienici e dei relativi
disimpegni in abitazioni che ne siano prive o che abbiano servizi igienici
inadeguati o insufficienti. Nella realizzazione dei servizi igienici mancanti o
insufficienti si dovrà tener conto della seguente dotazione ottimale degli
stessi : 1 w.c., 1 doccia o vasca da bagno, 1 lavabo, 1 bidet ogni 4 abitanti.
Per quanto riguarda gli edifici a destinazione produttiva
(industriale, artigianale, agricola) e commerciale, é ammessa l'installazione
di impianti tecnologici nonché la realizzazione degli impianti e delle opere
necessarie al rispetto della normativa sulla tutela degli inquinamenti e
sull'igienicità degli edifici e la sicurezza delle lavorazioni, purché non
comportino aumento delle superfici utili né mutamento delle destinazioni d'uso.
I volumi tecnici relativi possono essere realizzati, se necessario, all'esterno
dell'edificio, purché non configurino incremento della superficie utile destinata
all'attività produttiva o commerciale e non alterino i caratteri compositivi
delle facciate e dei prospetti.
E' ammesso altresì il miglioramento degli impianti igienico
sanitari tenendo conto della dotazione ottimale degli stessi e cioè :
1 w.c., 1 doccia ogni 10 addetti per la destinazione
industriale;
1 w.c., 1 lavabo ogni 5 addetti per la destinazione
artigianale e commerciale.
Per quanto riguarda i manufatti la manutenzione
straordinaria comprende sia il rinnovamento e la sostituzione parziale degli
elementi strutturali sia la nuova formazione delle finiture esterne.
Uno stesso edificio o manufatto non potrà essere interessato
da interventi di manutenzione straordinaria per più di una volta nel periodo di
tre anni.
III - MODIFICHE
INTERNE
dovute
a modesti ampliamenti
delle abitazioni necessarie al
miglioramento degli impianti igienico-sanitari o al miglioramento funzionale
delle stesse, non eccedente il 20% della superficie utile abitabile esistente della unità immobiliare che può essere
interessata dall'intervento una sola volta dalla data di approvazione del
P.R.G..
Indipendentemente da tale percentuale
sono consentiti 25 mq. di ampliamento per unità immobiliare.
IV - RESTAURO CONSERVATIVO
cioè gli interventi finalizzati
principalmente alla conservazione, al recupero ed alla valorizzazione dei
caratteri dei fabbricati di interesse storico, artistico, architettonico o
ambientale.
Pertanto l'intervento di restauro
conservativo, dovrà sostanzialmente limitarsi ad eliminare le aggiunte
deturpanti, a sostituire gli elementi strutturali ed architettonici degradati
interni ed esterni con altri elementi aventi gli stessi requisiti di quelli
precedenti senza alcuna modifica né di volume né del tipo di copertura,
entrambe intese nel senso della sagoma del fabbricato come appare dopo
l'eliminazione degli elementi deturpanti.
Gli interventi di restauro conservativo dovranno rispettare
tanto l'aspetto esterno quanto l'impianto strutturale tipologico architettonico
interno del fabbricato e le parti decorative, pur provvedendo in ordine alle
esigenze igieniche e di abitabilità o agibilità del fabbricato stesso. Sono
compresi nel restauro conservativo i seguenti interventi :
- restauro e ripristino delle finiture ovvero, se
necessario, la loro sostituzione con l'impiego di materiali e tecniche
originarie. Non é comunque ammesso l'impoverimento dell'apparato decorativo;
devono invece essere rimossi - usando le necessarie cautele - gli elementi
aggiunti deturpanti e le superfetazioni storicamente non significative;
- ripristino e consolidamento statico degli
elementi strutturali.
Qualora ciò non sia possibile a causa delle
condizioni di degrado é ammessa la sostituzione degli stessi limitatamente alle
parti degradate con l'impiego di tecniche e materiali originari.
Non sono ammesse alterazioni volumetriche,
planimetriche di sagoma e dei prospetti né alterazioni delle pendenze delle
scale, delle quote degli orizzontamenti e delle quote di imposta e di colmo
delle coperture;
- ripristino e valorizzazione dei collegamenti
originali, verticali ed orizzontali e di parti comuni dell'edificio (scale,
androni, logge, portici, ecc.);
- rifacimento di parti limitate di tamponamenti
esterni qualora siano degradate o crollate, purché ne siano mantenuti il
posizionamento e i caratteri originari;
- ripristino di aperture originarie o
eliminazione di aperture aggiunte;
- restauro e ripristino degli ambienti interni,
con particolare attenzione per quelli caratterizzati dalla presenza di elementi
architettonici e decorativi di pregio quali : volte, soffitti, pavimenti,
affreschi.
Tuttavia per mutate esigenze funzionali e
d'uso sono ammesse la realizzazione e la demolizione di tramezzi, nonché l'apertura
o la chiusura di porte nei muri portanti, nel rispetto dei caratteri
compositivi degli ambienti, senza alterare elementi architettonici di pregio né
modificare l'impianto distributivo dell'unità immobiliare e dell'edificio;
- restauro e ripristino di tutte le finiture.
Qualora ciò non sia possibile sono ammessi il rinnovamento e la sostituzione
delle stesse con l'impiego di tecniche e materiali originari (o ad essi
affini), tendenti alla valorizzazione dei caratteri dell'edificio, con
particolare riguardo alle parti comuni. Non é comunque consentito
l'impoverimento dell'apparato decorativo;
- realizzazione ed integrazione degli impianti e
servizi igienico sanitari nel rispetto delle limitazioni di cui ai punti
precedenti;
- installazione degli impianti tecnologici e
delle relative reti nel rispetto dei caratteri distributivi compositivi ed
architettonici degli edifici. I volumi tecnici relativi devono essere
realizzati all'interno dell'edificio, nel rispetto delle prescrizioni suddette
e con particolare riguardo per i percorsi orizzontali e verticali e per le
parti comuni. Per quanto riguarda i manufatti, il restauro conservativo é
finalizzato al recupero dei loro caratteri tipologici, architettonici ed
ornamentali mediante il ripristino e la sostituzione delle finiture e di parte
degli elementi strutturali con l'impiego di tecniche e materiali originari.
V - RISANAMENTO CONSERVATIVO
cioè gli interventi finalizzati
principalmente al recupero igienico e funzionale di edifici per i quali si
rendono necessari il consolidamento e l'integrazione degli elementi strutturali
e la modificazione dell'assetto planimetrico, con l'impiego di materiali e
tecniche diverse da quelle originarie purché congruenti con i caratteri degli
edifici.
Pertanto si definiscono di risanamento
conservativo tutte quelle operazioni di carattere edilizio rivolte a conservare
l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme
sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici formali e
strutturali del fabbricato da risanare, ne consentano destinazioni d'uso con
essi compatibili anche parzialmente o totalmente nuove. Tali interventi
comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi
costruttivi ed architettonici del fabbricato, l'inserimento degli elementi
accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso.
Nell'ambito del risanamento conservativo
sono quindi consentite le seguenti opere :
- ripristino, sostituzione e integrazione delle
finiture esterne, da eseguirsi con l'impiego di materiali e tecniche congruenti
rivolte alla valorizzazione dei caratteri dell'edificio e alla salvaguardia di
elementi di pregio. Non é comunque consentito l'impoverimento dell'apparato
decorativo.
- Ripristino e consolidamento statico degli
elementi strutturali. Qualora ciò non sia possibile a causa delle condizioni di
degrado, sono ammesse la sostituzione e la ricostruzione degli stessi,
limitatamente alle parti degradate o crollate.
Per necessità statiche o mutate esigenze d'uso
sono ammesse modeste integrazioni degli elementi strutturali purché siano
impiegati materiali e tecniche compatibili con i caratteri dell'edificio. E'
esclusa comunque la realizzazione di nuovi orizzontamenti qualora comporti
aumento della superficie utile. Non sono ammesse alterazioni volumetriche,
planimetriche e di sagoma ad eccezione di quelle relative alla installazione di
impianti tecnologici. Non sono ammesse modificazioni delle pendenze delle
scale, delle quote di imposta e di colmo delle coperture, delle quote degli
orizzontamenti.
- Ripristino e valorizzazione dei prospetti nella
loro unitarietà. Parziali modifiche sono consentite nel rispetto dei caratteri
originari. E' ammesso il rifacimento di parti limitate dei tamponamenti esterni
qualora siano degradate o crollate purché ne sia mantenuto il posizionamento.
- Ripristino e valorizzazione degli ambienti
interni con particolare attenzione per quelli caratterizzati dalla presenza di
elementi architettonici e decorativi di pregio, quali : volte, soffitti,
pavimenti, affreschi.
Sono ammesse, per mutate esigenze funzionali e
d'uso, modificazioni dell'assetto planimetrico che non interessino gli elementi
strutturali nonché l'apertura o la chiusura di porte nei muri portanti per
migliorare la distribuzione interna o i collegamenti fra spazi interni ed
esterni, sempreché non risulti alterato l'impianto distributivo dell'edificio.
- Ripristino delle finiture interne. Qualora ciò
non sia possibile é ammesso il rinnovamento e la sostituzione delle stesse con
l'impiego di materiali e tecniche congruenti con i caratteri dell'edificio e
tendenti alla valorizzazione degli elementi di pregio, con particolare riguardo
alle parti comuni. Non é ammesso l'impoverimento dell'apparato decorativo.
- Realizzazione ed integrazione degli impianti e
servizi igienico sanitari e degli impianti tecnologici e delle relative reti,
nel rispetto dei caratteri distributivi, compositivi ed architettonici degli
edifici.
I nuovi volumi tecnici necessari devono essere
realizzati all'interno dell'edificio avendo riguardo per i percorsi verticali
ed orizzontali e per le parti comuni.
Per quanto concerne gli edifici a destinazione
industriale, artigianale, agricola e commerciale, é ammessa l'installazione di
impianti tecnologici nonché la realizzazione di tutte quelle opere necessarie
per l'adeguamento alla normativa sulla sicurezza antincendio, sulla tutela
dagli inquinamenti, sulla igienicità degli edifici e la sicurezza delle
lavorazioni, purché non comportino aumento delle superfici utili.
I volumi tecnici relativi possono essere realizzati
all'esterno dell'edificio purché non configurino un incremento della superficie
utile destinata all'attività, non alterino l'estetica delle facciate
prospicienti spazi pubblici o di uso pubblico e risultino in sintonia con le
linee architettoniche e le caratteristiche costruttive dell'edificio.
VI - RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
cioè gli interventi rivolti a trasformare
i fabbricati mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un
organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione
di alcuni elementi costitutivi del fabbricato (essenziali ed accessori); la
eliminazione, la modifica e l'inserimento di impianti e servizi. Perciò
l'intervento di ristrutturazione edilizia non é vincolato a conservare in toto
il fabbricato esistente ma deve rispettarne gli elementi tipologici formali e
strutturali in atto, anche usando tecniche e materiali aggiornati.
La ristrutturazione edilizia é volta al riutilizzo di
fabbricati esistenti anche con cambiamento delle destinazioni d'uso in atto,
purché compatibili con le caratteristiche del fabbricato e con le prescrizioni
di P.R.G..
Si distinguono due tipi di ristrutturazione edilizia :
di tipo A:
quanto si riferisce ad interventi che, pur in presenza di modificazioni,
integrazioni e sostituzione di elementi anche strutturali del fabbricato, non
configurano aumento di superficie utile e di volume lordo;
di tipo B:
quanto sono previste anche variazioni di superficie utile con o senza modifiche
di volume lordo.
Nell'ambito della ristrutturazione edilizia di tipo A
sono ammesse le seguenti opere :
- rifacimento e nuova formazione delle finiture
esterne ed interne, con conservazione e valorizzazione di elementi di pregio;
- consolidamento, sostituzione ed integrazione
degli elementi strutturali con tecniche appropriate. Non é ammessa la
realizzazione di nuovi orizzontamenti qualora comporti aumento della superficie
utile, né la modificazione delle quote di imposta e di colmo delle coperture.
Sono ammessi innalzamento dei soffitti o
ribassamento dei pavimenti per garantire i minimi di legge relativi alla luce
netta dei locali (D.M. 5/07/1975 Ministero Sanità) compresi nella sagoma
esistente.
- Conservazione e valorizzazione dei prospetti;
rifacimento di parti di muri perimetrali e di tamponamenti esterni, compresa la
realizzazione e l'eliminazione di aperture esterne.
- Modificazioni dell'assetto planimetrico nonché
l'aggregazione e la suddivisione di unità immobiliari.
- Realizzazione di soppalchi di limitate
dimensioni purché il vano da soppalcare abbia luce netta superiore a m. 3,50 e
la superficie soppalcabile non ecceda 1/3 di quella complessiva del vano cui il
soppalco si riferisce. In presenza di attività industriali, artigianali e
commerciali, il suddetto rapporto é elevato ad 1/2.
- Installazione ed integrazione degli impianti e
dei servizi igienico-sanitari.
- Installazione di impianti tecnologici e delle
relative reti. I volumi tecnici relativi devono essere realizzati
preferibilmente all'interno del fabbricato : qualora sia necessario realizzarli
all'esterno non devono comportare aumento delle superfici utili e non devono
alterare l'estetica delle facciate.
In particolare le torrette degli ascensori
emergenti dal tetto non potranno superare la linea di colmo.
Per quanto concerne i fabbricati a destinazione industriale,
artigianale, commerciale, agricola é ammessa l'installazione di impianti
tecnologici nonché la realizzazione degli impianti e delle opere necessarie al
rispetto della normativa sulla sicurezza antincendio, sulla tutela dagli
inquinamenti, sull'igienicità dei fabbricati e la sicurezza delle lavorazioni,
purché non comportino aumento delle superficie utili.
I volumi tecnici relativi possono essere realizzati
all'esterno del fabbricato purché non configurino aumento della superficie
utile destinata all'attività, non alterino i caratteri compositivi delle
facciate prospicienti spazi pubblici o di uso pubblico e risultino in sintonia
con le linee architettoniche e le caratteristiche costruttive del fabbricato.
Nell'ambito della ristrutturazione edilizia di tipo B
sono ammesse tutte le opere previste dalla ristrutturazione di tipo A ed
inoltre :
a) é consentito modificare le quote degli
orizzontamenti e delle scale e le quote di imposta e di colmo delle coperture
senza variarne la pendenza, al fine di raggiungere altezze interne dei locali
conformi ai minimi di legge. In tal caso la linea di imposta della copertura a
falde potrà elevarsi fino ad un massimo di m. 1,00, fatte salve le norme del
Codice Civile e gli eventuali accordi fra i privati.
Nel Centro Storico le modificazioni di cui
sopra sono consentite oltre che per ragioni igieniche anche per motivi estetici
(migliore composizione dei volumi preesistenti).
b) E' consentita la realizzazione di nuovi
elementi strutturali necessari per la trasformazione del fabbricato o sua
parte.
L'incremento di superficie utile, che può derivare dalle opere di cui
alle precedenti lettere a) b), é consentito nella misura massima del 20% della superficie
utile esistente destinata ad una unica attività (residenziale, industriale,
artigianale, commerciale).
La superficie derivante dall'incremento potrà essere destinata
anche ad una attività diversa da quella originaria, sempre ché ammessa tra le
destinazioni di zona.
Tale
incremento :
- può
essere consentito sullo stesso fabbricato una volta sola dalla data di
approvazione del P.R.G.;
- non dà
luogo ad aumento della capacità abitativa e non viene conteggiato nel computo
del volume edificabile;
- é
comunque soggetto al contributo di cui all'art. 16 del Testo
Unico in materia edilizia (DPR 6/6/2001 n°380).
- non deve prospettare verso spazi pubblici,
se si tratta di ampliamento in senso orizzontale.
c) E’ ammessa, solo previa formazione obbligatoria di Piano
di Recupero ed a parità di volume, la demolizione e ricostruzione dei
fabbricati preesistenti; in tal caso non si applica alcun tipo di ampliamento
tranne che nell’interrato per cantine, garages o magazzini.
VII - RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
cioè gli interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto
urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di
interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli
isolati e della rete stradale.
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica ed edilizia
devono interpretare i caratteri morfologici dell'ambiente interessato anche
attraverso i modelli e i tipi dell'architettura contemporanea.
Essi potranno avvenire soltanto in presenza di S.U.E..
VIII - AMMODERNAMENTO
DEI FABBRICATI RURALI
vale a dire tutte quelle operazioni che
hanno lo scopo di migliorare le condizioni abitative e di lavoro degli
agricoltori.
L'ammodernamento riguarda i fabbricati rurali la cui
volumetria per la residenza non superi 1500 mc., le attrezzature agricole e le
aree inedificate strettamente pertinenti agli stessi. Esso può attuarsi
mediante interventi di risanamento conservativo con possibilità di incrementare
fino ad un massimo del 20% la superficie utile destinata a residenza.
Tale incremento può realizzarsi sia con il riuso di locali
esistenti già destinati ad altri usi sia con la costruzione di nuove strutture.
Questa seconda soluzione potrà essere utilizzata solo se non
é possibile il recupero di volumetrie già esistenti ed ancora destinate ad
altri usi.
E' consentito l'ampliamento delle attrezzature connesse
all'esercizio dell'attività agricola fino ad un massimo del 20% della
superficie coperta esistente come definita al successivo art. 14 punto 3, a
condizione che il richiedente, all'atto del rilascio del Permesso
di costruire, produca atto di vincolo da trascriversi a spese del
concessionario sui registri della proprietà immobiliare, che sancisca
l'asservimento ai fabbricati di una porzione di area non inferiore a 3 volte la
superficie coperta da tutti i fabbricati esistenti (e incrementati) sull'area
stessa.
L'ammodernamento inteso come bonifica igienica può
comportare anche la sostituzione delle strutture edilizie esistenti (coperture,
solai, murature, pavimenti, ecc.) che all'indagine dell'Ufficio Tecnico
Comunale, risultino precarie dal punto di vista statico e malsane dal
punto di vista igienico, sostituendole
con altre di nuova fattura purché sostanzialmente uguali a quelle precedenti.
Le aree inedificate relative ai centri aziendali dovranno
essere interessate da opportune opere di drenaggio per lo scolo delle acque
superficiali cercando di evitare in ogni modo le condizioni favorevoli ai ristagni
d'acqua.
All'interno dei nuclei abitati (frazioni, borgate) e delle
aree di insediamento (residenziali, industriali) in cui l'intervento é
consentito, il potenziamento delle attrezzature agricole riguarda soltanto i
fienili e i magazzini.
Sempre all'interno dei nuclei abitati le fosse dei liquami
provenienti da stabulazione di animali dovranno essere provviste di apposito
coperchio di chiusura. E' consentito il deposito di letame (escluso quello
proveniente da allevamenti di suini) in concimaie, a condizione che siano del
tipo a platea, idoneamente impermeabilizzate; le concimaie e le fosse dei
liquami debbono rispettare la distanza minima di m. 20 dai locali di
abitazione.
Fatte salve le norme di cui al successivo art. 24 le
concimaie, le fosse dei liquami, gli immondezzai dovranno distare non meno di
m. 12,50 dai locali di abitazione del proprietario; tale minimo é elevato a m.
25,00 nei confronti delle abitazioni altrui.
Gli ampliamenti delle stalle, scuderie, porcilaie, ecc.
esistenti potranno avvenire mantenendo inalterate le distanze in atto.
Le parti di fabbricato non destinate ad abitazione dovranno
avere aspetto decoroso, pertanto nell'ambito delle operazioni di ammodernamento
dovranno essere ripristinati gli intonaci sbrecciati, sostituiti i canali di
gronda deteriorati e le discese pluviali dovranno scaricare in pozzetti di
raccolta.
Nel condurre le operazioni di ammodernamento di fabbricati
rurali dovranno essere osservati i minimi di confrontanza stabiliti dall'art. 9
del D.M. 2/04/1968, n. 1444 per le zone di tipo A e mantenere l'altezza in atto
al momento dell'intervento con possibilità di modificare la quota di colmo del
tetto e conseguentemente la quota di imposta per non variarne la pendenza, nei
limiti necessari per adeguare l'altezza interna dei locali alle prescrizioni di
legge.
Le operazioni di ammodernamento potranno essere consentite,
sugli stessi fabbricati, una sola volta dalla data di approvazione del P.R.G..
IX - AMPLIAMENTO E SOPRAELEVAZIONE DI
FABBRICATI
Gli interventi di nuova edificazione in
ampliamento sono volti ad aumentare la volumetria esistente mediante
l'estensione in senso orizzontale del fabbricato, ovvero la chiusura di spazi
aperti esistenti all'interno della sagoma o la realizzazione di volumi
interrati.
Gli interventi di nuova edificazione in
sopraelevazione sono volti ad aumentare la volumetria esistente mediante
l'estensione in senso verticale del fabbricato.
Gli interventi di ampliamento e di
sopraelevazione devono essere eseguiti nel rispetto delle prescrizioni
specifiche fissate dalle presenti N.d.A. per le varie aree di P.R.G.