1. Il PRG individua i tessuti urbani caratterizzati dalla compresenza di insediamenti produttivi e residenziali, che necessitano di interventi di riordino e di una specifica disciplina per definire le condizioni di ammissibilità e sostenibilità della compresenza e le condizioni per la loro trasformazione verso usi prevalentemente residenziali.
A tale fine, la norma di zona è articolata:
-
nella disciplina degli insediamenti produttivi esistenti e di quelli
insediabili, con riguardo alle condizioni di ammissibilità e sostenibilità
degli impianti produttivi e alle opportunità edificatorie;
- nella disciplina degli insediamenti residenziali esistenti, con riguardo alle opportunità edificatorie e agli usi;
- nella disciplina degli interventi di edificabilità nelle aree libere intercluse;
- nella disciplina per la trasformazione verso usi prevalentemente residenziali dei tessuti produttivi esistenti.
2. Disciplina degli insediamenti produttivi esistenti
a) Nei tessuti del riordino produttivo sono ammesse attività produttive di tipo artigianale e industriale (P) con esclusione delle attività a rischio di incidente ambientale e di quelle insalubri. Sono tuttavia assentibili le industrie insalubri insediabili nei centri frazionali così come riportato nell’articolo 42 comma 3.
b) Negli interventi edilizi funzionali alle attività produttive ammesse si procede nel rispetto delle disposizioni e dei parametri dettati dal presente PRG per i tessuti consolidati produttivi di rilievo locale.
c) Per le attività a rischio di incidente ambientale e/o insalubri di prima classe già insediate alla data di adozione del presente PRG sono ammessi esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria non eccedenti il mantenimento tecnico-funzionale, nonché interventi volti al consolidamento della struttura con esclusione di interventi di miglioria. E’ comunque sempre consentita l’eliminazione e sostituzione, con altri materiali idonei, delle coperture contenenti amianto o materiali igienicamente incongrui, pericolosi o tossici.
d) Per le attività insalubri di seconda classe già insediate alla data di adozione del presente PRG sono ammessi anche interventi di ristrutturazione con ampliamento nel rispetto dei parametri dettati dal presente PRG per i tessuti produttivi di rilievo locale.
3. Disciplina degli insediamenti residenziali esistenti
a) Rientrano nella categoria degli insediamenti residenziali interni ai tessuti del riordino produttivo tutti gli insediamenti con tipologia edilizia di tipo residenziale e quelli con prevalenza degli usi residenziali.
b) Negli interventi di adeguamento e trasformazione degli insediamenti residenziali sono da rispettare le seguenti disposizioni:
b1) L’area di pertinenza dell’insediamento residenziale è quella esistente alla data di adozione del presente PRG, con una estensione massima di 600 mq o superiore se il rapporto tra il volume esistente e l’estensione dell’area è pari o superiore a 0,70;
b2) Per gli interventi
edilizi si procede nel rispetto delle disposizioni e dei parametri dettati dal
presente PRG per le aree residenziali a capacità insediativa esaurita, fino a
un indice di densità edilizia fondiaria (If) max di 1,00 mc/mq di SfF
b3) Gli usi previsti sono quelli residenziali (R);
Al piano terra degli edifici o diversamente distribuiti nei piani dell’edificio con un max del 30% della SUL complessiva, sono ammessi usi commerciali di tipo C1 (vendita al dettaglio), P1 e P2 (Artigianato di servizio di piccole e grandi dimensioni), e usi direzionali di tipo D1 (intermediazione monetaria e finanziaria) e D2 attività professionali e imprenditoriali.
4. Disciplina delle aree libere intercluse
Nelle aree libere sono ammessi i seguenti usi:
usi residenziali (R); usi commerciali di tipo C1 (vendita al dettaglio), T5 (esercizio pubblico) e P1 (artigianato di servizio); funzioni di servizio (S); funzioni direzionali (D) e funzioni ricettive (T).
Gli usi residenziali (R) e di servizio (S) possono interessare il 100% della SUL; i restanti usi, complessivamente, possono interessare un massimo del 50% della SUL.
L'uso residenziale delle aree libere intercluse nei tessuti del riordino produttivo sia subordinato alla verifica puntuale dell'esistenza dei requisiti di clima acustico con adempimenti eventualmente necessari per garantire i requisiti di immissione a carico del proponente l'intervento.
a) Nell’edificazione delle aree libere con estensione inferiore o uguale a 2.000 mq si procede con intervento diretto nel rispetto delle seguenti disposizioni (E’ fatto salvo l’obbligo di autorizzazione ai sensi dell’articolo 28 della Legge 17 agosto 1942 n. 1150 s.m.i in caso determinante “lottizzazione”):
a1) Negli interventi
edificatori a fini diversi della residenza produttivi
si procede nel rispetto delle disposizioni dettate alle lettere a) e b) del
precedente comma due per la sola definizione dei
parametri edificatori;
a2) Negli interventi edificatori a fini prevalentemente residenziali si procede nel rispetto delle disposizioni dettate alle lettere b2), e b3) del precedente comma 3.
b) Nell’edificazione
delle aree libere con estensione superiore a 2000 mq. si procede con
strumento urbanistico esecutivo, nel rispetto dei parametri previsti dal
presente PRG per i tessuti di ristrutturazione urbanistica al comma 3 dell’art.
47, applicando i seguenti parametri: l’indice
di utilizzazione territoriale Ut = 0,40 mq di SUL/mq di ST; e l’altezza massima di mt. 11 12; Vp Min 30% SF fatte salve le deroghe di cui all’art. 8;
cessioni previste all’art.103.
Gli
usi previsti sono: usi residenziali (R); usi commerciali di tipo C1 (vendita al
dettaglio), T5 (esercizio pubblico) e C3 (artigianato di servizio); funzioni di
servizio (S); funzioni direzionali (D) e funzioni ricettive (T).
Gli
usi residenziali (R) e di servizio (S) possono interessare il 100% della SUL; i
restanti usi, complessivamente, possono interessare un massimo del 50% della
SUL;
c) Negli interventi di nuova edificazione, diversa dalla residenza, è obbligatoria la piantumazione di una fascia circostante il fabbricato, realizzata con essenze arboree preferibilmente autoctone; tale prescrizione, da individuarsi nella tavole degli elaborati progettuali, è condizione vincolante al rilascio del relativo titolo abilitativo. Tale fascia è computabile ai fini del parametro Vp (Verde privato di pertinenza).
5. Disciplina della trasformazione dei tessuti produttivi verso usi prevalentemente residenziali
a) Nella
trasformazione di lotti o aggregazione di lotti produttivi si procede con
intervento diretto nel rispetto delle seguenti disposizioni (E’ fatto salvo
l’obbligo di autorizzazione ai sensi dell’articolo 28 della Legge 17 agosto
1942 n. 1150 s.m.i in caso determinante “lottizzazione”):
a1) Per gli interventi edilizi di estensione inferiore a mq. 2.000, si procede mediante intervento diretto nel rispetto delle disposizioni e dei parametri dettati dal presente PRG per le aree residenziali a capacità insediativa esaurita:
· Per superfici fondiarie con estensione complessiva inferiore o uguale a 1.000 mq indice di densità edilizia fondiaria (If) max di 1,00 mc/mq di Sf;
· Per superfici fondiarie con estensione complessiva inferiore o uguale a 2.000 mq indice di densità edilizia fondiaria (If) max di 1,20 mc/mq di Sf;
a2) Gli usi previsti sono:
usi residenziali (R); usi commerciali di tipo C1 (vendita al dettaglio), T5 (esercizio
pubblico) e P1 e P2 (artigianato di servizio di piccole e grandi
dimensioni); funzioni di servizio (S); funzioni direzionali (D) e funzioni
ricettive (T).
Gli usi residenziali (R) e di servizio (S) possono interessare il 100% della SUL; i restanti usi, complessivamente, possono interessare un massimo del 50% della SUL.
b) Nella trasformazione di lotti o aggregazione di lotti produttivi con estensione complessiva superiore a 2.000 mq. l’intervento è subordinato a strumento urbanistico esecutivo nel rispetto delle seguenti disposizioni:
b1) Per gli
interventi edilizi si procede nel rispetto delle seguenti
disposizioni e dei parametri: dettati
dal presente PRG per i tessuti di ristrutturazione urbanistica al comma 3
dell’art. 47, applicando l’indice di utilizzazione territoriale di 0,50 di
SUL/mq di ST; e l’altezza massima
di mt. 11 12; Vp Min 30% SF fatte salve le
deroghe di cui all’art. 8; cessioni previste all’art.103.. Qualora
l’aggregazione di lotti interessasse l’intero ambito individuato cartograficamente
dal presente PRG, o a almeno il 90% della sua estensione, l’ indice di
utilizzazione territoriale UT è incrementato a 0,55 mq di SUL/mq di St.
b2)
Gli usi previsti sono: usi residenziali (R); usi commerciali di tipo C1
(vendita al dettaglio), T5 (esercizio pubblico) e P1 e P2 (artigianato
di servizio di piccole e grandi dimensioni); funzioni di servizio (S);
funzioni direzionali (D) e funzioni ricettive (T).
Gli usi residenziali (R) e di servizio (S) possono interessare il 100% della SUL; i restanti usi, complessivamente, possono interessare un massimo del 75% della SUL.
6. Specifiche opportunità /prescrizioni di intervento.
Area di Viale Regina Elena - Via Belmonte, individuata quale "Ambito unitario di intervento".
Tale delimitazione non determina l'obbligo di correlata predisposizione di uno strumento urbanistico attuativo fermi restando tuttavia gli obblighi di cui al comma 4 lettera b) e comma 5 lett.b).
La conversione ad usi residenziali dovrà essere accompagnata da una documentazione previsionale di clima acustico, a termini di legge, che prenda in considerazione l’impatto anche potenziale delle attività circostanti. Interventi di natura produttiva o mutamenti d'uso che generino una variazione della situazione acustica dovranno essere accompagnati da valutazione previsionale di impatto acustico che prenda in considerazione la potenziale evoluzione residenziale dei lotti limitrofi. Dovrà inoltre essere prodotta relazione descrittiva rispetto all'uso di tecnologie di risparmio energetico e sfruttamento delle energie rinnovabili al fine di, per quanto possibile, tendere a recuperare in forma “passiva” le maggior parte dell’energia necessaria a garantire le migliori prestazioni per i diversi usi finali. Dovrà inoltre essere valutata l’opportunità di utilizzo di impianti di micro-cogenerazione.
Dovrà essere prodotta dimostrazione del corretto inserimento paesistico percettivo nel contesto (con elaborazioni grafiche, fotografiche e simulazioni del risultato finale).
In occasione della presentazione dei singoli titoli abilitativi, nelle more di approvazione del “Piano di Localizzazione Comunale degli impianti di telecomunicazione”, dovrà inoltre essere prodotta documentazione di approfondimento relativa alla compatibilità della destinazione d'uso richiesta con la presenza di impianto di telecomunicazione presente nell'area limitrofa. Qualsivoglia intervento non compreso nella "manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria non eccedente il mantenimento tecnico-funzionale e consolidamento della struttura con esclusione di interventi di miglioria" è ammissibile solo previo verifica strumentale del rispetto dei limiti relativi al "valore di attenzione" di cui al Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 8 luglio 2003 ovvero della normativa vigente al momento dell'intervento.
In allegato al primo titolo abilitativo o comunicazione riguardante il mutamento di destinazione d'uso dovrà essere prodotta idonea Tavola di urbanizzazione volta a prevedere la realizzazione, anche per parti, di collegamento ai percorsi ciclopedonali esistenti.
Inoltre tutti i cambi di destinazione d'uso richiesti dovranno essere supportati da idonei elaborati e opportuni campionamenti che escludano la necessità di bonifica, ovvero descrivano le modalità per procedere alla stessa al fine di ottenere un reintegro ambientale completo dell'area.
“Clausola perequativa: l’edificazione di fabbricati aventi funzione Residenziale (R), Commerciale (C), direzionale (D) è da concertare tra Pubblica Amministrazione e soggetti attuatori e da formalizzare in apposito atto pubblico, con un minimo di opere pubbliche equivalente ad una percentuale del valore di mercato, stabilito con apposito provvedimento della Giunta Comunale, per mq di quanto realizzato.
Tale percentuale sarà calcolata sulla scorta dei seguenti criteri:
· 1.5% laddove il numero di "alloggi convenzionali" totali realizzabili risulti inferiore o uguale a 2;
· 2.5% laddove il numero di "alloggi convenzionali" totali realizzabili risulti compreso tra 2 e 6;
· 3.5% laddove il numero di "alloggi convenzionali" totali realizzabili sia superiore a 6.
L'"alloggio convenzionale" è stimato in misura pari ad una superficie utile lorda di 100 mq.
La determinazione del numero
di alloggi convenzionali fa riferimento alla superficie catastale rilevabile
alla data di adozione della Variante n.10 (____) e/o ad iniziative
realizzate dal medesimo proponente, o soggetto in qualsiasi modo a lui
ricongiungibile, entro un periodo di cinque anni dal rilascio o efficacia del
primo titolo abilitativo.
Tale importo sarà destinato al progetto ed al recupero ambientale del depuratore sito in area limitrofa di località Belmonte ai sensi del comma 6 dell'art. 90 delle NTA del P.R.G.C. vigente.
Il medesimo organo, qualora valuti la necessità di differenti opere pubbliche, prioritarie rispetto a quanto sopra riportato, attraverso opportuna Deliberazione potrà variarne i contenuti, nonchè consentire l'eventuale monetizzazione di tale importo; l’utilizzo di quest’ultimo è comunque finalizzato alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria.