1. Le aree di espansione perequata con concentrazione della capacità edificatoria rappresentano una particolare modalità attuativa dell'espansione urbana e rispondono all'obiettivo di introdurre il principio di perequazione urbanistica e di garantire una equilibrata e funzionale crescita urbana.
2. Gli
interventi nelle aree sopraccitate, corrispondenti a tutti quelli previsti dal
titolo I° - Capo IV delle presenti Norme (fatta eccezione per la manutenzione ordinaria e
straordinaria), sono subordinati alla
predisposizione di uno strumento urbanistico attuativo di iniziativa pubblica o
privata esteso all'intero perimetro dell'Ambito Progetto definito dal P.R.G. Lo strumento urbanistico attuativo dovrà
prevedere la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria
e la cessione di aree non attrezzate come specificato nelle schede progetto;
inoltre dovrà prevedere la realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione
primaria e secondaria, funzionali all'intervento sia pur non specificate nelle
schede progetto e, nell’ambito della specifica convenzione, i meccanismi di
trasferimento di cubatura e di premio specificati nelle successive schede di
progetto.. Nelle aree di cessione non attrezzate, l'Amministrazione Comunale
procederà alla realizzazione delle attrezzature nel rispetto delle presenti NTA
e della legislazione vigente in materia. La capacità edificatoria generata
dall’estensione dell’intero ambito progetto dovrà essere concentrata nelle aree
appositamente individuate nello schema di assetto di PRG.
3. Le schede progetto definiscono i principali standard edilizi e urbanistici e le destinazioni d'uso, articolati anche per sub ambiti coerentemente con l'assetto urbano previsto e con i caratteri dei tessuti circostanti.
4. In sede di redazione del piano attuativo, il dimensionamento delle aree a standard dovrà essere pari alla quota maggiore tra quella degli standard di legge e quella individuata nelle tavole di progetto del PRG; a tal fine la verifica deve essere effettuata per singola categoria di attrezzatura applicando gli standard di legge. Il verde pubblico dovrà essere computato al netto del verde di arredo. Le aree per la mitigazione degli impatti generati da infrastrutture potranno essere destinate ad uso pubblico, ma non potranno essere computate come standard di cessione.
5. Nelle more di approvazione dello strumento urbanistico esecutivo sui volumi esistenti sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria anche eccedente il mantenimento tecnico funzionale (comprensivi dei mutamenti di destinazione d’uso) e l’integrazione degli impianti tecnologici anche esterni;.nell’ambito dell’area interessata dalla presenza dell’impianto di depurazione individuata nel Piano previgente quale “Area per attrezzature ed impianti speciali” sono altresì consentiti gli interventi volti alla bonifica dell’impianto esistente e la sua conversione per la realizzazione di una centrale di teleriscaldamento fatte salve le seguenti prescrizioni:
§ sia documentata la totale compatibilità dell’impianto, sotto il profilo ambientale, con la circostante destinazione residenziale;
§ le eventuali fasce di rispetto necessarie siano a totale carico del proponente la riconversione;
§ l’impianto sia realizzato e dimensionato in maniera funzionale al suo utilizzo per la limitrofa area dell'”espansione urbana perequata” e sia presentato atto unilaterale di impegno volto a consentire detto utilizzo;
§ superficie coperta massima: 1.000 mq.
6. E’ facoltà dell’amministrazione comunale, previo acclarato mancato interesse alla adesione allo S.U.E. da parte dei proprietari e purché sia fatta salva la congruità del disegno urbanistico, individuare nell’ambito dello strumento urbanistico esecutivo aree residuali (comprensive di eventuali fabbricati) da identificarsi quali “Aree a verde privato della città residenziale” prive di potenzialità edificatoria che, in ossequio ai disposti dell’articolo 17 comma 12 della Legge Regionale 56/77 e s.m.i, risultano escluse da diritti ed obblighi dello S.U.E..
scheda progetto ambiti dell’espansione urbana perequata
Espansione settentrionale del centro capoluogo – Comparto Est
A) Finalità
L'intervento risponde all’obiettivo di qualificare al rango di quartiere i tessuti urbani posti a nord ovest di Viale Regina Elena, concentrando in quel quadrante di città una quota della risposta al fabbisogno abitativo stimato. L’intervento è orientato ai criteri della perequazione urbanistica. Lo schema di assetto è finalizzato ad allestire un centro di quartiere (verde e attrezzature pubbliche, attrezzature commerciali) e a creare i prodromi per la connessione con la S.S. 231.
B) Superficie Territoriale Intero Ambito Progetto (superficie 122.220 mq.)
L'ambito è soggetto a Strumento Urbanistico Esecutivo esteso all'intero ambito.
C) Indice di Utilizzazione Territoriale 0,20 mq di SUL/mq di ST
La capacità edificatoria di comparto è da intendersi al netto degli edifici esistenti alla data di adozione del presente PRG. Tale capacità edificatoria va inoltre incrementata:
- della quota di edilizia sovvenzionata e convenzionata di cui al successivo punto H).
In sede di strumento urbanistico esecutivo, la capacità edificatoria d’ambito o di sub-ambiti può subire incrementi per effetto del trasferimento di cubatura di cui all'articolo 29 “Centro storico di Fossano”.
In questo caso, per incentivare l’acquisizione delle quote trasferibili è concesso ai soggetti attuatori che “accolgono” la volumetria da trasferire un premio aggiuntivo di capacità edificatoria pari al 30% della cubatura “ospitata”.
La capacità edificatoria dell’ambito va concentrata nelle aree appositamente individuate nello schema di assetto di PRG.
D) Assetto urbanistico come da assetto di PRG
Assetto di dettaglio come da piano attuativo.
Le funzioni direzionali, commerciali e i pubblici esercizi sono da concentrare nelle aree individuate nello schema di assetto di PRG.
E) Urbanizzazione primaria e secondaria
Viabilità e aree a verde e per attrezzature collettive come da piano attuativo nel rispetto dello schema di assetto di PRG.
Altre opere di urbanizzazione e aree a standard non individuate nell’assetto di PRG, come da piano attuativo nel rispetto degli standard previsti per singolo uso (parcheggi pubblici, …) così come stabilito dall’articolo 103 delle presenti norme.
Sono inoltre previste prescrittivamente le seguenti opere di rango perequativo:
· tratto di strada di collegamento con Via Po in direzione Belmonte e relativa piazzetta.
Tali opere dovranno comunque concorrere ad un valore non inferiore ad euro 21,16 per mq. di superficie territoriale aggiornati annualmente con riferimento alla variazione ISTAT dell’"Indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale" a decorrere dalla data di adozione del progetto preliminare della Variante n. 14 al P.R.G.C.
In caso di eventuali esuberi derivanti dalla differenza del computo degli oneri perequativi dovuti e quello delle opere di rango perequativo prescritte al punto precedente, tale somma residua sarà utilizzata:
· per tutte le attività volte all'esproprio delle aree necessarie per realizzare il tratto viario di collegamento alla tangenziale, comprensivo delle due rotatorie e relativo innesto posto ad ovest, compreso il pagamento dell'indennità di espropriazione;
· per la realizzazione dell'opera, a partire dalla progettazione della stessa.
In sede di SUE verranno stabiliti criteri volti a ragguagliare il valore del costo della progettazione ai valori effettivamente ottenibili dall’Amministrazione Comunale con riferimento ai ribassi ottenuti in sede di gara per attività omogenee nel periodo biennale precedente alla proposta.
In alternativa a quanto sopra, l'Amministrazione, in caso di esuberi, ha la facoltà di prescrivere il recupero ambientale dell'area dell'ex depuratore, al momento previsto in carico al Comparto di cui all'art. 48 comma 6 delle N.T.A. vigenti; ciò nel caso in cui il comparto di cui al presente titolo si attivi prima di quello di cui all’articolo 48, è fatta salva conseguente rivalsa su questi ultimi in caso di attuazione successiva.
F) Aree di cessione non attrezzate
Individuazione di aree per servizi pubblici di superficie complessiva minima 27.600 mq. così ripartita: aree per attrezzature di interesse comune nella misura minima di 5.000 mq.; aree per l’istruzione nella misura minima di 20.000 mq., oltre ad aree per il verde attrezzato nella misura minima di mq. 2.600.
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G) |
Destinazioni d'uso |
min. |
max della SUL |
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Residenza |
70% |
90% |
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usi C1, D1, D2, P1, P2, T1, T2, T5 e funzioni di servizio (S) con esclusione degli usi S9 ed S10. |
10% |
30%
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H) Edilizia convenzionata e sovvenzionata 20 % della SUL residenziale generata dall’utilizzazione territoriale
Il 50% della superficie fondiaria e correlata potenzialità edificatoria destinata ad edilizia convenzionata, agevolata e sovvenzionata dovrà essere ceduta gratuitamente all’Amministrazione Comunale che procederà ad assegnarla nel rispetto delle graduatorie e dei regolamenti vigenti in materia di politica della casa. Il restante 50% potrà essere gestito dai soggetti attuatori nel rispetto dei criteri e delle finalità previsti per l’edilizia residenziale pubblica. Le dimensioni degli interventi dovranno comunque ossequiare ai parametri previsti dalla normativa vigente al momento di realizzazione dell'intervento.
I) Altezza max 10,00 metri
Lo S.U.E. dovrà, in sede di approfondimenti di analisi e proposta, articolare l’assetto di PRG per definire i caratteri e l’organizzazione, la scena urbana e le relative quinte edilizie, al fine di garantire un armonico skyline percepibile dagli spazi pubblici.
L) Distanza tra pareti e pareti finestrate minimo metri 10,00
M) Ds = distanza dalle strade
Assetto di dettaglio come da Piano attuativo.
Clausola
temporale: Il progetto di Piano recepisce la vigente previsione per un arco
temporale limitato; se lo Strumento Urbanistico Esecutivo non sarà presentato
in conformità con la norma e con completezza documentale, entro cinque anni
dall’approvazione della Variante n. 14, tale previsione potrà essere fatta
decadere con Variante ai sensi del comma 7 5
art. 17 della L.R. 56/77 e s.m.i. l’assetto di Piano sarà ricondotto a
destinazione agricola normale con vincolo di rispetto all'abitato, con o senza
rilocalizzazione della capacità edificatoria stralciata. I lavori dovranno
essere conclusi a termini di legge con espressa clausola, nell'ambito della
Convenzione che l'istanza di Permesso di Costruire delle opere di
urbanizzazione e di almeno un edificio sia presentata entro un anno dalla
stipula; quest'ultima dovrà avvenire, ai fini della presente norma, entro un
anno dall'approvazione dello Strumento Urbanistico Esecutivo.
scheda progetto ambiti dell’espansione urbana perequata
Espansione settentrionale del centro capoluogo – Comparto Sud
A) Superficie Territoriale Intero Ambito Progetto
0In tali aree gli interventi sono subordinati alla predisposizione di uno strumento urbanistico esecutivo di iniziativa pubblica o privata, esteso all’intero ambito individuato dal Piano. Fino all’approvazione dello strumento urbanistico esecutivo sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sugli edifici esistenti.
B) Indice di Utilizzazione Territoriale 0,20 mq di SUL/mq di ST
La capacità edificatoria di comparto è da intendere al netto degli edifici esistenti alla data di adozione del presente PRG. Tale capacità edificatoria può essere incrementata:
- della quota di edilizia sovvenzionata e convenzionata di cui al successivo punto G)
- del 200% della volumetria esistente alla data di adozione del presente PRG nelle aree che lo schema di assetto di PRG individua come aree di cessione per attrezzature e spazi collettivi.
La capacità edificatoria dell’ambito va concentrata nelle aree appositamente individuate nello schema di assetto di PRG.
La potenzialità edificatoria delle aree i cui proprietari si avvalgono dei disposti del comma 6 è trasferita gratuitamente ai restanti proprietari, comprensiva degli oneri perequativi, nelle modalità stabilite dallo strumento urbanistico esecutivo in funzione della equa ripartizione in rapporto alla rispettiva superficie territoriale delle proprietà effettivamente partecipanti.
Nella attuazione degli interventi vale l’indice di utilizzazione territoriale assegnato e la misurazione catastale eseguita al momento della formazione dello S.U.E..
C) Assetto urbanistico come da assetto di PRG
Assetto di dettaglio come da piano attuativo.
Le funzioni direzionali, commerciali e i pubblici esercizi sono da concentrare nelle aree individuate nello schema di assetto di PRG.
D) Urbanizzazione primaria e secondaria
Viabilità e aree a verde e per attrezzature collettive come da piano attuativo nel rispetto dello schema di assetto di PRG.
Altre opere di urbanizzazione e aree a standard non individuate nell’assetto di PRG, come da piano attuativo nel rispetto degli standard previsti per singolo uso (parcheggi pubblici, …) così come stabilito dall’articolo 103 delle presenti norme. Qualora gli “Standards di usi pertinenziali” vengano garantiti in quantità superiore al doppio rispetto a quanto stabilito dall’articolo 103, la verifica degli “Standards di usi pubblici” è limitata alla superficie minima di 5 mq/75 mc..
Sono inoltre previste prescrittivamente le seguenti opere di rango perequativo:
·
tratto di strada di collegamento tra Via del Lucchetto e Via
Santa Lucia;
· rotatoria prevista fra Via Card.Beltramo e Via Santa Lucia;
· rotatoria prevista fra Via del Lucchetto e Viale Po;
Tali opere dovranno comunque concorrere ad un valore non inferiore ad euro 21,22 per mq. di superficie territoriale aggiornati annualmente con riferimento alla variazione ISTAT dell’Indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale a decorrere dalla data di approvazione della Variante parziale n. 10 al P.R.G.C.
In caso di eventuali esuberi derivanti dalla differenza del computo degli oneri perequativi dovuti e quelli delle opere di rango perequativo prescritte ai punti precedenti, tale somma residua sarà utilizzata per la redazione dello studio di fattibilità del tratto di strada a nord-ovest individuata fra l'incrocio di via Mons. Angelo Soracco, Via Card. Beltramo, il canale di Bra e l'innesto con la tangenziale.
E) Aree di cessione non attrezzate
Individuazione di aree per servizi pubblici di superficie complessiva minima 18.000 mq. per aree per attrezzature di interesse comune
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F) |
Destinazioni d'uso |
min. |
max della SUL |
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Residenza |
70% |
90% |
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usi C1, D1, D2, P1, P2, T1, T2, T5 e funzioni di servizio (S) con esclusione degli usi S9 ed S10. |
10% |
30%
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G) Edilizia convenzionata e sovvenzionata 20 % della SUL residenziale generata dall’utilizzazione territoriale
Il 50% della superficie fondiaria e correlata potenzialità edificatoria destinata ad edilizia convenzionata, agevolata e sovvenzionata dovrà essere ceduta gratuitamente all’Amministrazione Comunale che procederà ad assegnarla nel rispetto delle graduatorie e dei regolamenti vigenti in materia di politica della casa. Il restante 50% potrà essere gestito dai soggetti attuatori nel rispetto dei criteri e delle finalità previsti per l’edilizia residenziale pubblica. Le dimensioni degli interventi dovranno comunque ossequiare ai parametri previsti dall’allegato C della Deliberazione del Consiglio Regionale del 21 giugno 1984 n.714-6794.
H) Altezza max 14.60 metri
I) Distanza tra pareti e pareti finestrate minimo metri 10,00
L) Ds = distanza dalle strade
Assetto di dettaglio come da piano attuativo
A) Finalità
Coniugare le esigenze di completamento degli spazi interstiziali risultanti su Via San Michele, con l’obiettivo di ivi potenziare la dotazione di aree pubbliche strategiche per la loro posizione paesaggistica rilevante.
B) Superficie Territoriale Nuclei siti in Via San Michele contraddistinti con la lett. A.
C) Indice di Utilizzazione Territoriale
- UT = 0,15 mq di SUL/mq di ST
- La capacità edificatoria di comparto è da intendere al netto degli edifici esistenti alla data di adozione del presente PRG (18 Gennaio 2006).
- La capacità edificatoria dell’ambito va concentrata nelle aree appositamente individuate nello schema di assetto di PRG.
D) Assetto urbanistico come da assetto di PRG
Assetto di dettaglio come da piano attuativo
E) Urbanizzazione primaria e secondaria
Aree a verde, viabilità pedonale di collegamento fra Via San Michele e Via San Lazzaro e parcheggio alberato, come da schema di assetto di PRGC.
Opere di urbanizzazione ed aree a standard come da piano attuativo nel rispetto degli standard di Legge.
Completa realizzazione, in conformità al P.R.G.C. ed
in attuazione dell’art. 7 quartultimo comma e seguenti della convenzione ex
art.49 comma 5 L.R. 56/77 8 marzo 2004 rogito Segretario Generale
Fenoglio rep.5950, del tratto viario posto in adiacenza al lato nord del lotto
sito in Via S. Lucia individuato quale “Tessuto specializzato per aree e
impianti industriali” ivi compresi gli oneri correlati all’acquisizione delle
aree.
F) Destinazioni d'uso Residenza
Gli strumenti urbanistici esecutivi potranno prevedere le destinazioni ammissibili nell’ambito dell’art. 38 delle NTA.
G) Edilizia convenzionata e sovvenzionata /
H) Altezza max 7,50 metri derogabili fino a 9,50 nella fascia posta oltre 15 metri dal ciglio stradale di Via San Michele
I) Distanza tra pareti e pareti finestrate minimo metri 10,00
L) Ds = distanza dalle strade
Dalla viabilità di Via San Michele min. 10,00 metri
M) Prescrizioni particolari
La potenzialità edificatoria prevista dalla
presente scheda è attuabile nelle more dell’approvazione del Piano
Particolareggiato previsto dall’articolo 101 comma 4 delle presenti norme.
Se lo strumento urbanistico non sarà presentato
con completezza documentale entro due anni dall’approvazione del presente PRG,
tale previsione decadrà e, con variante ai sensi del comma 7 5 art. 17 LR 56/77 e s.m.i, l’assetto di
Piano sarà adeguato allo stato dei luoghi previgente, con o senza la
rilocalizzazione della capacità edificatoria.
Il nuovo comparto A mantiene la SUL complessiva di 1995 mq oltre la SUL dei fabbricati esistenti, come da Convenzione del 12/04/2012, e viene attuato con Permesso di Costruire Convenzionato.
A) Finalità
Coniugare le esigenze di sviluppo del centro con l’obiettivo di qualificare l’assetto urbano con riguardo alla moderazione del traffico di attraversamento e di potenziare la dotazione di aree pubbliche.
B) Superficie Territoriale Intero Ambito Progetto
C) Indice di Utilizzazione Territoriale
- UT = 0,10 mq di SUL/mq di ST dell’intero ambito progetto a San Vittore
- UT = 0,15 mq di SUL/mq di ST dell’intero ambito progetto a San Sebastiano, Piovani e Tagliata
La capacità edificatoria dell’ambito va concentrata nelle aree appositamente individuate nello schema di assetto di PRG.
D) Assetto urbanistico come da assetto di PRG
Assetto di dettaglio come da Piano Particolareggiato
di iniziativa pubblica o, previa modificazione non costituente variante al P.R.G.C.
ai sensi dell’articolo 17 comma 12 8 lettera d)
della Legge Regionale 5 dicembre 1977 N.56 e s.m.i., di strumento
urbanistico esecutivo di iniziativa privata.
E) Urbanizzazione primaria e secondaria
Viabilità e aree a verde e per attrezzature collettive come da Strumento Urbanistico Esecutivo di cui alla lettera D, nel rispetto dello schema di assetto di PRG.
Altre opere di urbanizzazione e aree a standard non individuate nell’assetto di PRG, come da piano attuativo nel rispetto degli standard di Legge.
Nel comparto sito in frazione Tagliata dovrà essere realizzato, a carico del proponente, idoneo collegamento tra la strada statale e la strada comunale (Strada di Tourvilla) tramite infrastruttura viaria della larghezza minima di mt. 10,50, volto alla sostituzione dello svincolo esistente. Il tracciato individuato in cartografia è da ritenersi indicativo e potrà essere spostato in funzione della più idonea connessione con la rete viaria esistente. Conseguentemente potrà essere modificata la conformazione dell’area di concentrazione della capacità edificatoria e dell’area per servizi attrezzature e verde pubblico facendo salve le rispettive superfici originarie e la connessione di quest’ultima con il parcheggio esistente posto a sud.
F) Destinazioni d'uso Residenza
Gli strumenti urbanistici esecutivi potranno prevedere gli usi C1, T5, D1, D2, P1, P2, T1, T2 e funzioni di servizio (S) con esclusione degli usi S9 ed S10.
G) Edilizia convenzionata e sovvenzionata /
H) Altezza max 9,50 metri
Per un massimo di tre (3) piani fuori terra
I) Distanza tra pareti finestrate minimo metri 10,00
L) Distanza dalle strade
Dalla viabilità di Piano min. 10,00 metri
Dalla restante viabilità interna min. 5,00 metri