ART. 8
PARAMETRI
URBANISTICI EDILIZI
I parametri urbanistici -
edilizi che disciplinano gli interventi sul territorio comunale sono:
a) St = Superficie
territoriale
Comprende tutto il
territorio di riferimento di una zona o di una Area di intervento Progettuale
(AP) con l’esclusione delle aree occupate dalla viabilità principale.
b) Sf = Superficie
fondiaria
Comprende il territorio di
riferimento con esclusione delle aree occupate dalla viabilità principale e delle aree destinate alla
urbanizzazione primaria e secondaria; sono comprese nella superficie fondiaria
le aree destinate alla viabilità e ai parcheggi d'uso privato.
c)
Sa = Superficie asservita
Per le nuove costruzioni
è quella necessaria a soddisfare l’indice di edificabilità fondiaria (If)
stabilito dalle presenti norme.
Le aree asservite ad un edificio possono restare
di proprietà diversa da quella dell’edificio stesso, con l’obbligo della loro
assoluta inedificabilità.
Su tutti i suoli computati ai fini edificatori e
conseguentemente asserviti è istituito un vincolo di non edificabilità
debitamente trascritto nei registri immobiliari, devono inoltre risultare
in apposito repertorio, composti da
planimetria e registro, tenuti dal comune.
Riguardo alle costruzioni
esistenti alla data di adozione del PRG, la superficie asservita è quella
stabilita dalla normativa vigente al momento della edificazione, nel caso di
costruzioni realizzate prima del 31 08 1967, ove non esista agli atti regolare asservimento, si intende asservita
l’area di sedime e l’area compresa in
una fascia larga 5 metri attorno al perimetro dell’edificio e comunque non
oltre il confine di proprietà, da determinarsi con riferimento alla situazione
catastale esistente alla data di adozione del PRG.
Per i terreni già asserviti
a costruzioni alla data di adozione del Piano, 18 12 1996, in caso di aumento
dell’indice fondiario rispetto al PdF precedente, l’indice residuo può essere
utilizzato esclusivamente per l’ampliamento dell’edificio al quale era stato
asservito il terreno realizzando anche nuove Unità abitative (Ua).
d) It = Indice di
edificabilità territoriale
E' espresso in mq/mq ed è il
rapporto tra la superficie lorda di solaio (Sl) complessiva, delle costruzioni
esistenti o di nuova realizzazione e la superficie territoriale (St).
e) If = Indice di edificabilità fondiaria
E' espresso in mq/mq ed è il
rapporto tra la superficie lorda di solaio (Sl) delle costruzioni esistenti o
di nuova realizzazione non destinate a pubblici servizi, e la relativa
superficie fondiaria (Sf).
f) Lp = Lotto
pertinenziale
Il lotto pertinenziale è un parametro
adottato solo per le nuove costruzioni.
E’ l’area costituita da un unico
appezzamento continuo su cui sorge la costruzione.
g) Ue = Unità edilizia
E' costituita dalla
costruzione, suddivisa in una o più Unità abitative (Ua), ricadente all'interno di
un unico Lotto pertinenziale (Lp).
h) Ua = Unità abitativa
E' una delle diverse
proprietà che compongono l’Unità edilizia
(Ue).
i) Sc = Superficie
coperta
E' l'area della proiezione
su un piano teorico orizzontale dello sviluppo planimetrico della costruzione
esistente o nuova ivi compresi porticati e logge.
Sono esclusi cornicioni e
balconi quando posti al piano superiore a quello rialzato che non superino il
limite di m 1,3.
l) Rc = Rapporto di
copertura
E' definita dal rapporto tra
la Superficie coperta (Sc) e la superficie del Lotto pertinenziale (Lp), Sc/Lp.
m) Sl = Superficie lorda
di solaio
E' la somma di tutte le
superfici di una costruzione esistente o nuova, indipendentemente dalla
prevalente destinazione, ai vari livelli di calpestio fuori terra ed entroterra
misurate al lordo delle murature, delle strutture e dei collegamenti verticali
e al netto dei porticati pubblici o privati, questi aperti almeno su due lati e
su almeno il 50% del perimetro, delle logge, delle scale esterne, dei balconi e
di tutte le pertinenze accessorie.
Per logge si intendono tutte le
rientranze rispetto alla fronte esterna
superiore la cui superficie di calpestio è adibita a balcone coperto avente
profondità non superiore a m 2.40.
Nel caso di
profondità maggiori ai m 2.40 la Sl conteggiata è solo quella eccedente i m
2.40.
Le logge in nessun caso
possono essere chiuse anche con strutture leggere mobili o cancelletti
riducibili.
Per pertinenze
accessorie si intendono tutte le superfici lorde collegate alla funzionalità
della costruzione quali:
- vani tecnici per
macchinari ascensori, vani per impianti di riscaldamento o refrigerazione, vani
destinati a cabine elettriche aventi le dimensioni indicate dalle leggi in
materia;
- parti di sottotetto
aventi altezza netta inferiore a 2 metri;
-
vani interrati al di sotto dei fabbricati aventi altezza interna non superiore
a mt. 2,5 destinati a
cantina, deposito o parcheggio pertinenziale compresi i relativi spazi
di manovra, uscite di sicurezza e accessi (rampe).
- vani interrati al
di fuori dei fabbricati destinati a parcheggio pertinenziale: in tal caso deve
essere garantito sopra la soletta di copertura la predisposizione di manto
erboso dello spessore minimo di cm. 30.
Sono
considerati interrati quei vani che fuoriescono sui lati dal piano
dell'intradosso del primo solaio fuori terra su cui è impostato l'edificio in
misura non superiore a m 0.50 o nei casi dove è consentito abbiano un solo lato
scoperto con altezza mai superiore a m 2.50 tra il terreno e l'intradosso del
primo solaio fuori terra.
La Superficie lorda (Sl) per le nuove
costruzioni è ottenuta dal prodotto della Superficie fondiaria (Sf) asservita
alla costruzione per l’Indice fondiario (If) della zona .
In
alcuni elaborati grafici del piano la Sl e chiamata anche Ss (Superficie di
solaio).
n) Dc = Distanza dai
confini
E' quella minima che
intercorre tra ogni punto del perimetro della Superficie coperta (Sc) e il
confine del Lotto pertinenziale (Lp).
o) Df = Distanza minima
tra fabbricati
E' quella che intercorre tra
i due punti più vicini di due superfici coperte (Sc).
p) Ds = Distanza minima
dai cigli stradali
E' la perpendicolare dal
ciglio stradale al punto più vicino del perimetro della Superficie coperta (Sc):
per "ciglio stradale" si intende la linea di limite della sede, o
piattaforma stradale, comprendente tutte le sedi viabili, sia veicolari che
pedonali, ivi incluse le banchine od altre strutture laterali alle predette
sedi, quando queste siano transitabili.
q) H = Altezza di
un fabbricato
L’altezza di un
fabbricato è la distanza tra la quota di riferimento ed il piano virtuale
orizzontale, passante per l’estradosso del solaio di copertura dell’ultimo
piano praticabile, ovvero, se tale solaio è inclinato, per la quota media
determinata tra il punto più alto e quello più basso dell’estradosso dello
stesso.
Nel caso di un
fabbricato a gradoni addossato al terreno, è ammessa la misurazione per corpi
di fabbrica.
La quota di
riferimento di un corpo di fabbrica è il punto più basso della giacitura del
terreno sul perimetro della costruzione come risultava prima dell’intervento,
ovvero il piano di spiccato della costruzione stessa, qualora questo sia posto
a quota inferiore a detta giacitura.
La quota di
riferimento deve essere documentata negli elaborati di progetto con atti aventi
efficacia probatoria.
Il piano di spiccato di
un fabbricato è il piano orizzontale di separazione tra le fondazioni,
considerando in tal senso anche i locali totalmente interrati, con la sola
eccezione dell’apertura di accessso, e la restante parte della costruzione.
r) Hi = altezze
interne di edifici esistenti
Fermo restando la Hi
minima pari a m 2,70 riducibile a m 2,40 per locali posto cottura, bagno,
disimpegno, ripostiglio, negli interventi sull'esistente, qualora venga comprovato
l'uso abitativo antecedente e non vengano modificate le quote dei solai
esistenti, l'Hi consentita è quella
preesistente.
s) Ui = Unità
d'intervento
Ove non diversamente
definita la minima Unità di intervento (Ui) è equiparata ad una Unità edilizia (Ue) così come definita al punto g)
del presente articolo.
Nelle tavole di P.R.G.
sono individuate:
a - le Ui esistenti
ad ognuna delle quali fa riscontro una scheda di indagine e d'intervento;
b - le Ui di nuovo intervento
per ognuna delle quali corrisponde specifica normativa di Ui di zona o di area
di intervento progettuale (AP) ;
c - le Ui comprendenti
aree omogenee di pregio per le quali si ritiene necessario l'intervento
unitario.
In generale le Ui
esistenti individuate in cartografia corrispondono alle cellule edilizie
originali o alla fusione di cellule nel tempo aggregate e consolidate in nuova
cellula trasformata e il lotto catastale di loro pertinenza
Laddove sui
prospetti, pur in presenza di rifusione la cellula originaria è ancora riconoscibile, la Ui corrisponde alla cellula originaria.